Jeśli kupujesz mieszkanie albo dom, pewnie słyszysz: „to będzie zadatek” albo „musisz wpłacić zaliczkę”. Brzmi podobnie, jednakże różnica potrafi kosztować Cię kilka, kilkanaście, a czasem nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych. I to nie dlatego, że ktoś Cię „naciągnął”, tylko dlatego, że w umowie pojawiło się jedno słowo, które niesie konkretne skutki prawne.

Zadatek działa jak zabezpieczenie transakcji. Zaliczka to po prostu część ceny zapłacona wcześniej. Jeśli transakcja się nie powiedzie, konsekwencje mogą być zupełnie inne. Dlatego zanim podpiszesz umowę przedwstępną lub rezerwacyjną, warto wiedzieć, co tak naprawdę wybierasz.

Zadatek a zaliczka przy zakupie nieruchomości. Jak działa każda z tych wpłat?

Zaliczka to najprostszy wariant. Wpłacasz określoną kwotę „na poczet ceny”, czyli jako część przyszłej zapłaty. Jeśli do sprzedaży nie dojdzie, zaliczka co do zasady wraca do kupującego – bez kar, podwójnych zwrotów i dodatkowych konsekwencji. Oczywiście pod warunkiem, że umowa nie przewiduje innych zapisów.

Zadatek działa inaczej. Jeżeli kupujący rezygnuje bez uzasadnionej przyczyny, sprzedający może zatrzymać zadatek. Jeśli natomiast sprzedający wycofa się z transakcji, kupujący ma prawo żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Zadatek ma motywować obie strony, żeby doprowadziły transakcję do końca. W praktyce zadatek daje silniejsze poczucie bezpieczeństwa. Zaliczka jest „łagodniejsza”, ale też mniej chroni w razie konfliktu.

Różnice między zadatkiem a zaliczką w razie zerwania umowy

Wiele osób zakłada, że skoro wpłacają pieniądze przed podpisaniem aktu notarialnego, to zawsze działa to tak samo. A potem przychodzi stresujący moment, kiedy bank odmawia kredytu, sprzedający zmienia zdanie albo w mieszkaniu wychodzą problemy prawne.

Jeśli w umowie pojawiła się zaliczka, zwykle kończy się to zwrotem pieniędzy. Jeśli pojawił się zadatek, sytuacja może wyglądać zupełnie inaczej. Zadatek „karze” stronę, która nie dotrzymuje umowy. I to niezależnie od emocji czy tłumaczeń. Dlatego tak ważne jest, aby w umowie jasno wskazać, czy dana kwota to zadatek czy zaliczka.

Kiedy lepszy będzie zadatek, a kiedy zaliczka?

Zadatek częściej wybierają osoby, które chcą mocno zabezpieczyć transakcję. To dobre rozwiązanie, gdy obie strony są zdecydowane, a warunki są dopięte. Kupujący zna swoją zdolność kredytową, sprzedający ma uporządkowaną sytuację prawną, a termin aktu notarialnego jest realny.

Zaliczka sprawdzi się wtedy, gdy transakcja ma więcej znaków zapytania. Na przykład kupujący dopiero czeka na decyzję kredytową albo sprzedający jeszcze kompletuje dokumenty. W takim układzie zaliczka daje większą elastyczność, bo nie wiąże się z automatyczną „karą” finansową, gdy sprawy nie pójdą zgodnie z planem. W praktyce nie ma jednego rozwiązania dla wszystkich. Ważne, aby dopasować je do ryzyka, jakie realnie występuje w danej transakcji.

Najczęstsze błędy w umowach i ryzyko nieprecyzyjnych zapisów

Największy problem pojawia się wtedy, gdy strony są przekonane, że ustaliły zadatek, a w umowie pojawia się zapis o zaliczce. Albo odwrotnie. Zdarza się też, że umowa miesza pojęcia, używa ich zamiennie lub wprowadza niejasne sformułowania. Wtedy konflikt prawie gwarantowany.

Niebezpieczna bywa również sytuacja, gdy kupujący liczy, że w razie odmowy kredytu zadatek wróci automatycznie. To nie zawsze działa w ten sposób. Jeśli chcesz się zabezpieczyć, umowa powinna zawierać jasny zapis, że w przypadku negatywnej decyzji banku strony zwracają sobie wpłacone środki. Bez takiego zapisu zadatek może przepaść, nawet jeśli kupujący „nie miał wpływu” na decyzję banku. Dlatego przed podpisaniem umowy przedwstępnej lub rezerwacyjnej warto poświęcić chwilę na analizę zapisów.