Przed dokonaniem zakupu nieruchomości, zwłaszcza w przypadku, kiedy nabywca planuje sfinansować transakcję za pomocą kredytu, strony zawierają umowę przedwstępna. Jest to dokument, który ma na celu zabezpieczenie sprzedającego, jak również nabywcy. W wielu przypadkach, strony decydują się na zawarcie umowy cywilnoprawnej. Czynność ta zwykle odbywa się w biurze nieruchomości. Jednakże warto wiedzieć, że istnieje również możliwość podpisania umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego. Jakie są różnice pomiędzy tymi dwoma rodzajami dokumentów i czy warto decydować się na sporządzenie umowy przedwstępnej u notariusza? W tym artykule postaramy się dokładnie omówić te kwestie.

 

• Umowa przedwstępna cywilnoprawna a notarialna – czym się różnią?

 

Zarówno umowa przedwstępna sporządzona przez biuro nieruchomości, jak i umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego, mają moc prawną i służą ochronie obu stron – sprzedającego, jak również kupującego. Obydwa dokumenty muszą zawierać podobne informacje – dane osobowe stron czynności prawnej, opis prawny nieruchomości, cenę oraz warunki zapłaty za nieruchomość (gotówka, kredyt hipoteczny), termin zawarcia umowy sprzedaży, termin przekazania nieruchomości, a także inne ustalenia, jakie zawarły pomiędzy sobą strony. Ewentualnie umowa może zawierać także informacje o kwocie zadatku lub zaliczki. 

Obie umowy przedwstępne – pisemna i notarialna – są pod wieloma względami do siebie podobne. Istnieją jednak niezwykle istotne różnice, które odgradzają od siebie te dwa rodzaje dokumentów. 

 

• Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości w formie pisemnej

 

Umowa przedwstępna cywilnoprawna zwykle zawierana jest w biurze nieruchomości i nie wymaga obecności notariusza. W przypadku, jeśli sprzedający odmówi zawarcia umowy sprzedaży, a strony podpisały przedtem umowę przedwstępną cywilnoprawną, kupujący może zażądać od sprzedającego odszkodowania. Nie jest to jednak zbyt wysoka kwota, ponieważ ogranicza się do kosztów związanych z zawarciem umowy (np. koszt sporządzenia umowy przez adwokata). W przypadku umowy przedwstępnej cywilnoprawnej, niemożliwe jest natomiast dochodzenie odszkodowania z innych tytułów, np. korzyści utraconych przez kupującego w związku z brakiem nabycia nieruchomości. Zdarza się, że umowa przedwstępna cywilnoprawna określa zakres odszkodowania w przypadku odstąpienia od warunków umowy, nie jest to jednak powszechne. Podsumowując, umowa przedwstępna sporządzona przez biuro nieruchomości nie powoduje poważnych skutków prawnych nawet w przypadku, kiedy jedna ze stron nie spełni warunków umowy. Jeśli sprzedający zrezygnuje z zamiaru sprzedaży nieruchomości, nabywca nie ma podstawy, aby sądownie żądać wywiązania się z umowy.

 

• Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego

 

Umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego najczęściej zawierana jest w kancelarii notarialnej. Stanowi zdecydowanie korzystniejsze rozwiązanie dla nabywcy nieruchomości. Zapewnia mu większe możliwości w przypadku, kiedy sprzedawca odmówi zawarcia umowy sprzedaży. Na mocy umowy notarialnej, poszkodowany może złożyć pozew do sądu oraz wnioskować o zawarcie umowy przyrzeczonej. W takim przypadku, umowę sprzedaży nieruchomości zastępuje wyrok wydany przez sąd. W rezultacie, pomimo odmowy sprzedającego, kupujący może stać się prawnym właścicielem nieruchomości.

 

• Czy warto sporządzić umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego?

 

Biorąc pod uwagę korzyści ze strony kupującego, zawarcie umowy przedwstępnej notarialnej jest zdecydowanie bezpieczniejszym rozwiązaniem, gwarantującym pomyślną finalizację transakcji. Nawet jeśli sprzedający z jakiegoś powodu odmówi wywiązania się z warunków umowy, na podstawie umowy notarialnej kupujący może dochodzić swoich praw w sądzie. Nie jest to jedyna korzyść wynikająca z podpisania tego rodzaju dokumentu. Sporządzając umowę u notariusza, obie strony zyskują pewność, że jest ona prawidłowo sformułowana, zgodna z obowiązującymi przepisami oraz posiada moc prawną.

 

• Umowa przedwstępna notarialna – koszty

 

W przeciwieństwie do umowy przedwstępnej cywilnoprawnej, umowa u notariusza wiąże się z opłatą, będącą wynagrodzeniem za sporządzenie dokumentu. Wartość opłaty notarialnej zależy od wartości nieruchomości, będącej przedmiotem sprzedaży. Maksymalna kwota taksy notarialnej jest dokładnie określona w Rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z 28 czerwca 2004 roku. W przypadku nieruchomości, których wartość mieści się w zakresie 60 000 zł – 1 000 000 zł, taksa notarialna wynosi połowę kwoty 1010 zł + 0,4 % nadwyżki wartości nieruchomości powyżej 60 000 zł. Do uzyskanej sumy należy doliczyć 23% VAT oraz opłatę za wypis.

 

To, czy zdecydujemy się na sporządzenie umowy przedwstępnej u notariusza, jest naszą indywidualną decyzją. Umowa notarialna wiąże się z wyższym bezpieczeństwem transakcji, ale oznacza również dodatkowe koszty, które obciążają nabywcę. Mamy nadzieję, że powyższy artykuł pomoże Tobie podjąć najlepszą decyzję!