Co trzeba wiedzieć na temat sporządzania umowy przedwstępnej z zadatkiem

Umowa przedwstępna z zadatkiem to jeden z najczęściej stosowanych instrumentów prawnych w obrocie nieruchomościami. Zawiera się ją, gdy strony chcą sformalizować swoje zamiary, ale nie są jeszcze gotowe do podpisania umowy przyrzeczonej. Najczęściej dotyczy to sprzedaży mieszkań, domów, działek czy lokali użytkowych. Zabezpiecza interesy obu stron i pozwala na spokojne dopełnienie formalności przed zawarciem ostatecznej umowy.

Zadatek w tej konstrukcji pełni funkcję motywującą i zabezpieczającą. Jeśli druga strona nie wywiąże się z ustaleń, zadatek stanowi wyraźny mechanizm rozliczenia. Sporządzenie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego podnosi jej rangę i skuteczność egzekucji. Poniżej wyjaśniam, czym dokładnie jest taka umowa, jak wygląda proces jej zawarcia, jakie dokumenty są potrzebne i o czym warto pamiętać na każdym etapie.

Czym jest umowa przedwstępna i jakie znaczenie ma zadatek?

Umowa przedwstępna zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej – w przypadku nieruchomości będzie to umowa przenosząca własność. Ustalają w niej m.in. cenę, termin, warunki płatności i inne istotne postanowienia. Sama umowa przedwstępna nie przenosi jeszcze prawa własności, ale wywołuje skutki prawne. Jeśli zostanie zawarta w formie aktu notarialnego, umożliwia stronie dochodzenie zawarcia umowy ostatecznej na drodze sądowej.

Zadatek stanowi wyrażoną w pieniądzu (lub rzadziej w rzeczach) kwotę, którą jedna strona przekazuje drugiej przy podpisaniu umowy. Ma on charakter bezzwrotny w określonych sytuacjach. Jeśli osoba, która dała zadatek, nie wywiąże się z umowy, traci tę kwotę. Natomiast jeśli druga strona nie dotrzyma ustaleń, zobowiązana jest do zwrotu podwójnej wartości zadatku. Zadatek nie jest więc zwykłą zaliczką – niesie za sobą konkretne konsekwencje i zwiększa bezpieczeństwo transakcji.

W praktyce wysokość zadatku zwykle wynosi od 5 do 10% wartości nieruchomości, ale strony mogą dowolnie ustalić tę kwotę. Warto ją dobrze przemyśleć, ponieważ wpływa na siłę zabezpieczenia interesów stron.

Jakie dokumenty należy przygotować przed zawarciem umowy?

Zawarcie umowy przedwstępnej z zadatkiem wymaga odpowiedniego przygotowania. Aby notariusz mógł sporządzić akt, potrzebuje kompletu dokumentów. Przygotowanie ich z wyprzedzeniem pozwala uniknąć opóźnień i ułatwia całą procedurę.

Do najczęściej wymaganych dokumentów należą:

• Odpis z księgi wieczystej nieruchomości – potwierdza stan prawny, własność, ewentualne obciążenia. Najlepiej dostarczyć go w wersji aktualnej.
• Podstawa nabycia nieruchomości przez właściciela – akt notarialny, postanowienie sądu o nabyciu spadku, umowa darowizny lub inny dokument potwierdzający tytuł prawny.
• Zaświadczenie o braku osób zameldowanych w lokalu – szczególnie istotne przy lokalach mieszkalnych, gdy kupujący chce uniknąć problemów z eksmisją.
• Zaświadczenie o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego – dotyczy gruntów.
• Dowody tożsamości stron – ważny dowód osobisty lub paszport.
• Numer konta bankowego – na które zostanie przekazany zadatek lub ewentualny zwrot.
• Wzajemne ustalenia stron – szczegóły dotyczące ceny, terminów, sposobu zapłaty, warunków wydania nieruchomości, zapisów dotyczących kar umownych lub innych zabezpieczeń.

Dobrze przygotowana dokumentacja pozwala notariuszowi precyzyjnie odwzorować wolę stron i sporządzić dokument wolny od niejasności. Warto pamiętać, że notariusz nie tylko spisuje umowę, ale także doradza i dba o zgodność zapisów z obowiązującym prawem.

Jak przebiega podpisanie umowy u notariusza?

Wizyta u notariusza to moment, w którym strony formalizują swoje ustalenia. Notariusz przedstawia treść aktu notarialnego i wyjaśnia jego konsekwencje. Całość odbywa się w atmosferze pełnej jawności i zrozumienia.

Zawierając umowę przedwstępną z zadatkiem w formie aktu notarialnego, strony mogą mieć pewność, że dokument będzie wywoływał skutki prawne i zostanie sporządzony z uwzględnieniem wszystkich wymagań formalnych.

W trakcie czynności:

• Notariusz weryfikuje tożsamość stron oraz ich zdolność do zawarcia umowy.
• Omawia treść dokumentu, wyjaśnia poszczególne paragrafy i wskazuje na skutki ich przyjęcia.
• Wprowadza poprawki, jeśli zachodzi taka potrzeba, zgodnie z ustaleniami stron.
• Po akceptacji treści aktu przez wszystkie strony – następuje jego podpisanie.
• Notariusz wydaje wypisy aktu oraz rejestruje czynność w repertorium.

Zadatek może być przekazany w gotówce przy podpisaniu umowy lub przelewem w określonym terminie. Warto to wyraźnie zaznaczyć w akcie. Jeśli strony przewidują, że umowa przyrzeczona zostanie zawarta w przyszłości w tej samej kancelarii, warto ustalić to już na etapie umowy przedwstępnej.