Co trzeba wiedzieć na temat sporządzania umowy przedwstępnej kupna-sprzedaży nieruchomości
Umowa przedwstępna kupna-sprzedaży nieruchomości to dokument, który poprzedza zawarcie właściwej umowy przenoszącej własność nieruchomości – czyli tzw. umowy przyrzeczonej. Sporządza się ją, gdy strony są już zdecydowane co do transakcji, ale nie mogą jeszcze podpisać aktu notarialnego z różnych względów – np. oczekują na decyzję kredytową banku, uregulowanie stanu prawnego nieruchomości, czy przeprowadzenie dodatkowych formalności. To ważny etap zabezpieczający interesy obu stron – zarówno kupującego, jak i sprzedającego – ponieważ tworzy obowiązek zawarcia umowy ostatecznej na uzgodnionych warunkach.
Czym różni się umowa przedwstępna od ostatecznej?
Podstawowa różnica polega na skutku prawnym. Umowa przedwstępna zobowiązuje strony do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, natomiast ta druga przenosi własność nieruchomości. Umowa przedwstępna może mieć formę pisemną lub notarialną – ale tylko ta druga zapewnia tzw. silniejsze skutki prawne, w tym możliwość dochodzenia zawarcia umowy ostatecznej na drodze sądowej. Z tego powodu, dla bezpieczeństwa transakcji, warto sporządzić ją u notariusza.
W praktyce, umowa przedwstępna zawierana w zwykłej formie pisemnej to jedynie zobowiązanie – jeśli sprzedający wycofa się z umowy, kupującemu pozostaje żądanie odszkodowania. Z kolei forma aktu notarialnego pozwala kupującemu wystąpić do sądu o zawarcie umowy przyrzeczonej, co jest znaczącym zabezpieczeniem, zwłaszcza gdy mowa o nieruchomościach o dużej wartości.
Jak się przygotować do wizyty u notariusza?
Zarówno kupujący, jak i sprzedający powinni stawić się u notariusza osobiście lub przez pełnomocnika. Aby notariusz mógł przygotować projekt umowy i przeprowadzić czynność notarialną, strony muszą dostarczyć komplet dokumentów oraz przygotować się merytorycznie.
Dokumenty wymagane od sprzedającego:
- dowód tożsamości (dowód osobisty, paszport),
- odpis z księgi wieczystej nieruchomości,
- akt własności nieruchomości (np. akt notarialny nabycia, postanowienie o nabyciu spadku, umowa darowizny),
- zaświadczenie o braku osób zameldowanych (w przypadku lokalu mieszkalnego),
- zaświadczenie o niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości (jeśli wymagane),
- zaświadczenie z urzędu gminy o braku prawa pierwokupu (np. przy sprzedaży działki rolnej),
- zaświadczenie o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych i czynszu (np. od wspólnoty mieszkaniowej).
Dokumenty wymagane od kupującego:
- dowód tożsamości,
- zaświadczenie o przyznanym kredycie hipotecznym (jeśli zakup finansowany jest kredytem),
- informacje o źródle finansowania (np. czy środki pochodzą z majątku osobistego, wspólnego, czy odrębnego).
Dodatkowo, jeśli którakolwiek ze stron działa przez pełnomocnika, należy przedłożyć pełnomocnictwo notarialne, którego zakres obejmuje prawo do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.
O czym pamiętać podczas podpisywania aktu notarialnego?
Umowa przedwstępna to nie tylko formalność, ale też ważne zobowiązanie prawne, dlatego warto zadbać o jej treść i formę. Należy szczególnie uważać na:
- dokładne określenie stron i nieruchomości – każda nieścisłość może rodzić problemy przy zawieraniu umowy ostatecznej,
- termin zawarcia umowy przyrzeczonej – powinien być realistyczny i dawać czas na spełnienie wszystkich warunków (np. uzyskanie kredytu, przygotowanie dokumentów),
- zadatek czy zaliczka – wybór ten ma konkretne konsekwencje prawne: zadatek można zatrzymać, a nawet żądać jego podwrotności, jeśli druga strona nie dopełni umowy. Zaliczka natomiast zawsze podlega zwrotowi, niezależnie od przyczyny odstąpienia,
- zabezpieczenie interesów stron – niektóre zapisy (jak klauzule o karach umownych czy prawie odstąpienia) mogą okazać się kluczowe w razie konfliktu.
Kupujący powinien także sprawdzić, czy nieruchomość ma uregulowany stan prawny – np. czy nie ciążą na niej hipoteki, służebności, roszczenia osób trzecich. Warto też sprawdzić plan miejscowy oraz przeznaczenie gruntu, jeśli zakup dotyczy działki. Z kolei sprzedający powinien mieć pewność, że kupujący ma możliwość sfinansowania zakupu – np. przez przedstawienie decyzji banku o przyznaniu kredytu.
Rola notariusza w sporządzeniu umowy przedwstępnej
Notariusz odgrywa kluczową rolę w zabezpieczeniu interesów obu stron. Nie tylko przygotowuje treść umowy, ale też czuwa nad zgodnością zapisów z obowiązującym prawem. W ramach czynności notarialnej, wyjaśnia również znaczenie zapisów oraz konsekwencje ich zawarcia. Dzięki temu strony mają gwarancję, że umowa została sporządzona zgodnie z ich wolą i że zawiera wszystkie niezbędne elementy.
Notariusz może również sporządzić projekt umowy przyrzeczonej, który później – po spełnieniu warunków – zostanie podpisany w formie aktu notarialnego. Często też współpracuje z bankami, kancelariami prawnymi oraz pośrednikami nieruchomości, co usprawnia cały proces.
W przypadku chęci zawarcia umowy przedwstępnej w kancelarii notarialnej, warto umówić się wcześniej na spotkanie i skonsultować komplet wymaganych dokumentów – dzięki temu proces przebiegnie sprawnie, bez zbędnych opóźnień.
