Co trzeba wiedzieć na temat sporządzania umowy kupna nieruchomości z zastrzeżeniem prawa odkupu?

Umowa kupna nieruchomości z zastrzeżeniem prawa odkupu to szczególna forma czynności prawnej, która łączy w sobie elementy klasycznej sprzedaży z możliwością jej „odwrócenia” w określonym czasie i na ustalonych warunkach. Taki zapis daje sprzedającemu prawo do odzyskania nieruchomości w przyszłości, przy czym nie jest to obowiązek, a możliwość. Dla notariusza sporządzenie takiej umowy oznacza konieczność zachowania szczególnej staranności, zarówno pod względem prawnym, jak i formalnym.

Czym jest zastrzeżenie prawa odkupu w umowie sprzedaży nieruchomości?

Zastrzeżenie prawa odkupu to instytucja prawa cywilnego, która pozwala sprzedającemu zastrzec sobie możliwość „odkupienia” sprzedanej nieruchomości w określonym terminie i na ustalonych warunkach. W praktyce oznacza to, że kupujący przez wskazany czas pozostaje właścicielem nieruchomości, ale musi liczyć się z tym, że sprzedający może skorzystać z przysługującego mu prawa i zażądać przeniesienia własności z powrotem.

Zastrzeżenie to musi być wyraźnie zawarte w akcie notarialnym – nie można go domniemywać ani dopisywać po czasie. Prawo odkupu może być zastrzeżone maksymalnie na okres 5 lat od daty zawarcia umowy sprzedaży. Po tym czasie wygasa, nawet jeśli nie zostało wykonane.

Prawo to pełni funkcję zabezpieczającą – często stosuje się je, gdy sprzedaż następuje pod presją okoliczności (np. trudna sytuacja finansowa), ale sprzedający nie chce całkowicie tracić nieruchomości. Kupujący decydują się na taką formę, jeśli mają zaufanie do sprzedającego lub są z nim związani osobistymi relacjami (np. rodzina).

Jakie dokumenty są potrzebne przy sporządzaniu takiej umowy?

Aby przygotować umowę kupna nieruchomości z zastrzeżeniem prawa odkupu, notariusz będzie potrzebował pełnej dokumentacji dotyczącej nieruchomości oraz stron umowy. Przed wizytą w kancelarii warto zgromadzić:

• Aktualny odpis z księgi wieczystej – można go pobrać online lub uzyskać w sądzie wieczystoksięgowym.
• Podstawa nabycia nieruchomości przez sprzedającego – akt notarialny, postanowienie sądu o nabyciu spadku, umowa darowizny itp.
• Zaświadczenie o braku zaległości podatkowych (jeśli nieruchomość stanowi przedmiot działalności gospodarczej lub jest objęta podatkiem od nieruchomości).
• Zaświadczenie o braku zameldowanych osób (jeśli dotyczy lokalu mieszkalnego).
• Wypis i wyrys z rejestru gruntów (w przypadku działki niezabudowanej lub budynku bez założonej księgi wieczystej).
• Dowody tożsamości obu stron.
• Numer konta bankowego – jeśli rozliczenie następuje przelewem.
• Uzgodnienia umowne dotyczące prawa odkupu – najlepiej na piśmie, zawierające szczegóły terminu, ceny odkupu, sposobu realizacji, ewentualnych kar umownych itd.

Dobrą praktyką jest wcześniejszy kontakt z kancelarią notarialną i przesłanie dokumentów do wstępnej analizy. To pozwala notariuszowi sprawnie przygotować projekt umowy, a stronom uniknąć zbędnych komplikacji w dniu podpisania.

O czym pamiętać podczas podpisywania aktu notarialnego?

Przed podpisaniem aktu notarialnego warto szczegółowo zapoznać się z jego treścią. Notariusz odczytuje cały dokument na głos, a strony mają prawo do zadawania pytań oraz składania uwag. Ważne jest, aby upewnić się, że wszystkie dane osobowe, opisy nieruchomości, numery działek oraz numery ksiąg wieczystych są poprawne.

Warto także zwrócić uwagę na kwestię płatności – transakcje powyżej określonej kwoty muszą być realizowane za pomocą przelewu bankowego, dlatego warto wcześniej uzgodnić warunki płatności i dokładnie określić termin wykonania przelewu w akcie. Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz przekaże każdej ze stron odpisy dokumentu, które stanowią podstawę do dalszych działań, takich jak zgłoszenie transakcji do urzędu skarbowego i złożenie wniosku o wpis do księgi wieczystej.

Pamiętajmy także o konieczności uiszczenia stosownych opłat – taksy notarialnej, opłat sądowych oraz podatku od czynności cywilnoprawnych. Opłaty te są najczęściej dokonywane bezpośrednio w kancelarii notarialnej. Szczegółowe koszty warto omówić z notariuszem jeszcze przed podpisaniem aktu.

Przebieg zawarcia umowy i rola notariusza

Proces zawarcia umowy kupna nieruchomości z zastrzeżeniem prawa odkupu nie różni się znacząco od standardowej umowy sprzedaży. Jednak obecność dodatkowego zastrzeżenia oznacza, że notariusz musi zadbać o precyzyjne sformułowanie zapisów i wyraźne zaznaczenie, na jakich zasadach prawo odkupu przysługuje.

Etapy zawarcia umowy:

1. Weryfikacja tożsamości stron i ich zdolności do czynności prawnych.
2. Odczytanie i omówienie treści aktu notarialnego, z naciskiem na skutki zastrzeżenia prawa odkupu.
3. Zawarcie umowy sprzedaży z zastrzeżeniem prawa odkupu, przy czym:
   • Określa się precyzyjnie termin, do którego prawo może zostać wykonane.
   • Wskazuje się sposób i warunki ewentualnego odkupu (cena, tryb zawiadomienia kupującego, sposób zapłaty).
4. Podpisanie aktu notarialnego i sporządzenie wypisów.
5. Złożenie wniosku o wpis prawa odkupu do księgi wieczystej, jeśli strony tak postanowią – choć wpis nie jest obowiązkowy, warto go rozważyć jako środek zwiększający pewność prawną.

Po podpisaniu aktu obie strony otrzymują wypisy, a sam dokument jest przechowywany w kancelarii. W przypadku skorzystania z prawa odkupu, konieczne będzie ponowne zawarcie aktu notarialnego, który przeniesie własność z powrotem na sprzedającego.