Co trzeba wiedzieć na temat sporządzania umowy dożywocia na rzecz darczyńcy

Umowa dożywocia na rzecz darczyńcy to jedna z najczęściej wybieranych form zabezpieczenia sytuacji życiowej osoby przekazującej nieruchomość w zamian za zapewnienie jej opieki i utrzymania aż do śmierci. Taka umowa łączy w sobie elementy darowizny z obowiązkiem świadczeń na rzecz dotychczasowego właściciela. Często decydują się na nią osoby starsze, które chcą przekazać dom, mieszkanie czy działkę bliskim, ale równocześnie oczekują, że będą mogły dalej w nim mieszkać i liczyć na codzienne wsparcie. W przeciwieństwie do klasycznej darowizny, umowa dożywocia wiąże się z konkretnym zobowiązaniem po stronie nabywcy. Oznacza to, że nabywca nie otrzymuje nieruchomości bezwarunkowo – musi zapewnić dożywotnikowi godne warunki życia. Umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego i precyzyjnie określać obowiązki strony przyjmującej nieruchomość. To złożona i odpowiedzialna decyzja, która wymaga przygotowania, przemyślenia oraz znajomości konsekwencji prawnych.

Na czym polega umowa dożywocia i kiedy warto ją sporządzić?

Umowa dożywocia różni się od darowizny tym, że nie jest świadczeniem jednostronnym. Strona przekazująca nieruchomość nie robi tego „za darmo” – w zamian oczekuje określonych świadczeń, takich jak:

• zapewnienie mieszkania (najczęściej w tym samym budynku lub lokalu),
• dostarczanie jedzenia,
• pomoc w codziennych czynnościach,
• opieka w chorobie,
• pokrywanie kosztów leczenia lub pogrzebu.

W praktyce strony często umawiają się, że dożywotnik będzie nadal zajmował określone pomieszczenia w nieruchomości i korzystał z niej na zasadach zbliżonych do służebności osobistej, ale z dodatkowymi elementami wsparcia i opieki. Nabywca nieruchomości zobowiązuje się do świadczenia określonych usług na rzecz dożywotnika, przez cały okres jego życia.

Z umowy dożywocia najczęściej korzystają osoby starsze, samotne lub ci, którzy chcą przekazać majątek dzieciom lub wnukom, ale jednocześnie potrzebują zabezpieczenia bytowego i opieki. Taka umowa daje większe bezpieczeństwo niż zwykła darowizna, ponieważ obdarowany ma obowiązek wykonywać określone świadczenia – a w razie jego niewywiązywania się, dożywotnik może dochodzić swoich praw przed sądem.

Jak przygotować się do zawarcia umowy dożywocia?

Sporządzenie umowy dożywocia wymaga starannego przygotowania – nie tylko dokumentacyjnego, ale też pod względem wzajemnych ustaleń. Najważniejsze to zdefiniowanie zakresu obowiązków, które będą ciążyły na nabywcy nieruchomości. Nie wystarczy ogólnikowe stwierdzenie, że „zapewni opiekę” – umowa powinna określać, co dokładnie to oznacza.

Jakie dokumenty należy przygotować?

Aby notariusz mógł sporządzić akt notarialny umowy dożywocia, niezbędne będą:

• Dokument potwierdzający własność nieruchomości – akt notarialny zakupu, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia.
• Wypis z księgi wieczystej – aktualny i zgodny ze stanem faktycznym.
• Wypis i wyrys z rejestru gruntów – w przypadku nieruchomości gruntowej lub budynkowej.
• Dowody tożsamości obu stron – aktualne dokumenty ze zdjęciem i numerem PESEL.
• Dane kontaktowe i identyfikacyjne – adresy zameldowania, numery NIP, oświadczenia o stanie cywilnym, jeżeli mają wpływ na treść umowy.
• Dokładny opis nieruchomości – powierzchnia, lokalizacja, sposób użytkowania.

Dodatkowo warto przygotować spis uzgodnień między stronami – jakie obowiązki będzie pełnił nabywca, z jakich pomieszczeń będzie korzystał dożywotnik, czy będzie miał osobną kuchnię lub łazienkę, czy też wspólnie z nabywcą będzie użytkował całe mieszkanie lub dom.

Co warto ustalić przed wizytą u notariusza?

Zanim strony podpiszą akt notarialny, powinny dokładnie ustalić:

• Czy dożywotnik będzie mieszkał w konkretnej części nieruchomości?
• Czy nabywca ma obowiązek zapewnić mu osobne wyżywienie, czy wspólne?
• Czy dożywotnik będzie partycypował w opłatach eksploatacyjnych, czy też będą one całkowicie po stronie nabywcy?
• Kto zapewni opiekę w przypadku choroby?
• Czy nabywca zobowiązuje się do pokrycia kosztów leczenia i pogrzebu?
• Czy strony przewidują możliwość zmiany formy świadczeń w razie konfliktu lub trudności we wspólnym zamieszkiwaniu?

Takie uzgodnienia pozwolą na stworzenie przejrzystej i skutecznej umowy, która zabezpieczy interesy obu stron.

Przebieg zawarcia umowy dożywocia u notariusza

Cała czynność prawna odbywa się w kancelarii notarialnej i wymaga osobistego stawiennictwa stron. Notariusz po zapoznaniu się z dokumentami i ustaleniami sporządza akt notarialny, który zawiera zarówno przeniesienie własności nieruchomości, jak i szczegółowe postanowienia dotyczące dożywocia.

Co zawiera akt notarialny umowy dożywocia?

W dokumencie powinny znaleźć się m.in.:

• dane stron – imiona, nazwiska, adresy, PESEL, ewentualnie NIP,
• dokładny opis nieruchomości – numer księgi wieczystej, adres, powierzchnia, oznaczenia geodezyjne,
• oświadczenie właściciela o przeniesieniu własności na rzecz drugiej strony,
• opis obowiązków nabywcy wobec dożywotnika – zamieszkiwanie, wyżywienie, opieka, pomoc medyczna, koszty utrzymania, pogrzeb,
• ewentualne ograniczenia w rozporządzaniu nieruchomością – np. zakaz sprzedaży bez zgody dożywotnika,
• zasady korzystania z części nieruchomości – opis pomieszczeń, ogrodu, instalacji,
• zapisy dotyczące sytuacji konfliktowych – np. możliwość zamiany świadczeń osobistych na rentę pieniężną,
• wskazanie sposobu wpisu prawa dożywocia do księgi wieczystej.

Po podpisaniu aktu notarialnego notariusz dokonuje odpowiedniego wpisu w księdze wieczystej nieruchomości – prawo dożywocia zostaje ujawnione w dziale III księgi, co zabezpiecza uprawnionego przed jego pominięciem w ewentualnej sprzedaży czy egzekucji.

Koszty zawarcia umowy

Sporządzenie umowy dożywocia wiąże się z następującymi opłatami:

• taksa notarialna – naliczana na podstawie wartości nieruchomości, zgodnie z taryfikatorem,
• opłaty sądowe – za wpis prawa dożywocia do księgi wieczystej,
• brak podatku od spadków i darowizn – w odróżnieniu od klasycznej darowizny, umowa dożywocia nie podlega temu podatkowi.

Warto skonsultować wysokość kosztów z notariuszem jeszcze przed spotkaniem – pozwoli to uniknąć nieprzyjemnych niespodzianek.

O czym należy pamiętać, zawierając umowę dożywocia?

Umowa dożywocia to narzędzie o dużym potencjale, ale również wymagające odpowiedzialności. Prawidłowo sporządzona i uczciwie wykonywana może zapewnić obu stronom komfort i bezpieczeństwo. Warto jednak pamiętać o kilku istotnych kwestiach:

• Nabywca nieruchomości ma obowiązek wykonywać świadczenia do końca życia dożywotnika – niezależnie od zmiany okoliczności.
• Dożywotnik może domagać się zmiany formy świadczenia – np. zamiany na rentę – jeśli wspólne mieszkanie okaże się niemożliwe.
• Prawo dożywocia podlega wpisowi w księdze wieczystej – dzięki czemu nowy właściciel nieruchomości (jeśli zostanie sprzedana) musi je respektować.
• Zawarcie umowy dożywocia nie daje prawa do jej jednostronnego rozwiązania – można ją rozwiązać jedynie za porozumieniem stron lub na drodze sądowej.
• Należy unikać nieprecyzyjnych sformułowań – np. „opieka” czy „utrzymanie” powinny zostać dokładnie opisane, aby uniknąć sporów interpretacyjnych.

Dożywocie to nie tylko transakcja majątkowa – to także relacja międzyludzka. Dlatego warto dokładnie przemyśleć wybór osoby, na którą przenosimy własność nieruchomości. Tylko wtedy umowa spełni swoją funkcję, a darczyńca będzie mógł czuć się bezpiecznie.