Co trzeba wiedzieć na temat sporządzania aktu notarialnego kupna działki rolnej

Sporządzenie aktu notarialnego kupna działki rolnej to formalny i prawnie wiążący proces, który wymaga starannego przygotowania zarówno ze strony kupującego, jak i sprzedającego. W przypadku nieruchomości rolnych procedura ta może być bardziej skomplikowana niż przy zakupie działek budowlanych czy lokali mieszkalnych, głównie ze względu na ograniczenia wynikające z przepisów dotyczących obrotu gruntami rolnymi, ich przeznaczenia, powierzchni oraz statusu nabywcy. W tym haśle znajdziesz szczegółowe informacje na temat przebiegu czynności notarialnych przy zakupie działki rolnej, dokumentów potrzebnych do aktu notarialnego oraz aspektów, na które warto zwrócić uwagę przed finalizacją transakcji.

Czym jest akt notarialny kupna działki rolnej?

Akt notarialny to dokument urzędowy sporządzany przez notariusza, który stanowi formę wymaganą do ważności czynności prawnej przenoszącej własność nieruchomości – w tym również działek rolnych. Bez aktu notarialnego umowa sprzedaży nie wywoła skutków prawnych, a zatem nie dojdzie do zmiany właściciela w księdze wieczystej.

W przypadku zakupu działki rolnej, notariusz odgrywa szczególnie istotną rolę. Jego zadaniem jest nie tylko sformalizowanie transakcji, ale także weryfikacja zgodności z przepisami ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, które przewidują szereg ograniczeń mających na celu ochronę gruntów rolnych przed spekulacyjnym obrotem i utratą funkcji rolniczej.

Kupując działkę rolną, należy mieć na uwadze m.in. to, czy:

• nabywca spełnia warunki zakupu wynikające z przepisów (np. jest rolnikiem indywidualnym),
• dana nieruchomość podlega ograniczeniom powierzchniowym (np. przekracza 1 ha),
• wymagane jest uzyskanie zgody KOWR (Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa) na przeprowadzenie transakcji.

Wszystkie te czynniki mają wpływ na kształt aktu notarialnego i jego skuteczność.

Jak się przygotować do wizyty u notariusza?

Przygotowanie do podpisania aktu notarialnego wymaga zgromadzenia szeregu dokumentów oraz wcześniejszego omówienia szczegółów transakcji z notariuszem. Nie warto zostawiać tego na ostatnią chwilę, ponieważ niektóre zaświadczenia i decyzje wymagają nawet kilku tygodni oczekiwania.

Kupujący powinien przygotować:

• dokument tożsamości (dowód osobisty lub paszport),
• zaświadczenie o statusie rolnika indywidualnego (jeśli zamierza kupić działkę o powierzchni powyżej 1 ha),
• oświadczenie o niezbywaniu nieruchomości przez 5 lat (jeśli korzysta z wyjątku od wymogu bycia rolnikiem),
• zgodę KOWR na nabycie działki rolnej (jeśli jest wymagana i nabywca nie spełnia ustawowych warunków),
• pełnomocnictwo, jeśli działa przez przedstawiciela.

Sprzedający musi dostarczyć:

• akt własności nieruchomości (np. wypis aktu notarialnego lub postanowienie sądu),
• wypis i wyrys z ewidencji gruntów,
• odpis z księgi wieczystej,
• zaświadczenie z urzędu gminy o przeznaczeniu działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (jeśli istnieje),
• zaświadczenie o braku osób zameldowanych (jeśli na działce znajdują się zabudowania).

Warto wcześniej sprawdzić, czy działka nie jest objęta umowami dzierżawy, obciążeniami hipotecznymi albo roszczeniami osób trzecich. Takie informacje można znaleźć w księdze wieczystej prowadzonej przez sąd rejonowy właściwy dla lokalizacji nieruchomości.

O czym pamiętać podczas podpisywania aktu notarialnego?

Podpisanie aktu notarialnego to ostatni etap zakupu działki rolnej, jednak zanim do niego dojdzie, należy dopilnować wielu kwestii formalnych i prawnych, które mogą wpłynąć na możliwość skutecznego przeniesienia własności.

Najważniejsze elementy, które powinny znaleźć się w akcie notarialnym:

• dokładny opis nieruchomości, zgodny z ewidencją gruntów i księgą wieczystą (numer działki, obręb, powierzchnia, rodzaj użytków, adres),
• oznaczenie stron umowy wraz z ich danymi personalnymi i dokumentami tożsamości,
• wzmianka o spełnieniu warunków ustawowych (np. status rolnika, zgoda KOWR lub przesłanki zwalniające z jej uzyskania),
• cena sprzedaży i sposób zapłaty (gotówka, przelew, warunki kredytowe),
• termin wydania nieruchomości,
• oświadczenia stron dotyczące stanu prawnego działki (brak obciążeń, użytkowników, zobowiązań wobec osób trzecich),
• wnioski do sądu wieczystoksięgowego o dokonanie zmian w księdze wieczystej.

Notariusz podczas przygotowywania aktu może poprosić o uzupełnienie dokumentacji, jeśli zauważy niezgodności lub brak wymaganych zaświadczeń. Dlatego warto już na etapie planowania transakcji skonsultować się z kancelarią notarialną i zapytać o dokładną listę potrzebnych dokumentów.

Szczególną uwagę należy zwrócić na:

• powierzchnię działki – graniczna wartość 1 ha determinuje obowiązki nabywcy,
• status nabywcy – osoba fizyczna niebędąca rolnikiem może kupić działkę tylko w określonych przypadkach,
• ewentualne prawo pierwokupu – KOWR może skorzystać z prawa pierwokupu, co wstrzymuje transakcję do czasu jego wygaśnięcia.

Zdarza się również, że w treści aktu notarialnego ujmowane są dodatkowe ustalenia stron – np. dotyczące sposobu zagospodarowania działki, utrzymania drogi dojazdowej, przeniesienia służebności czy uzgodnienia co do pozostawionego sprzętu rolniczego. Notariusz uwzględnia te elementy, o ile nie naruszają one prawa i zostaną zaakceptowane przez obie strony.

Po podpisaniu aktu – co dalej?

Samo podpisanie aktu notarialnego to jeszcze nie koniec całego procesu. Notariusz po sporządzeniu aktu przesyła wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej. Zazwyczaj przesyła go elektronicznie jeszcze tego samego dnia. Kupujący staje się właścicielem nieruchomości z chwilą dokonania wpisu w księdze wieczystej, choć zgodnie z przepisami skutek nabycia następuje z chwilą podpisania aktu, to dla pełni bezpieczeństwa prawnego wpis powinien nastąpić jak najszybciej.

Warto też pamiętać o obowiązkach podatkowych – najczęściej to notariusz oblicza, pobiera i odprowadza podatek od czynności cywilnoprawnych (2% od wartości transakcji), jednak w niektórych przypadkach mogą pojawić się inne obciążenia podatkowe, np. podatek dochodowy po stronie sprzedającego.

Jeżeli działka zostaje nabyta przez osobę fizyczną nieprowadzącą działalności rolniczej, a jej przeznaczenie nie ulegnie zmianie, nabywca może być zobowiązany do prowadzenia gospodarstwa przez co najmniej 5 lat. Naruszenie tego obowiązku może skutkować sankcjami administracyjnymi lub roszczeniami KOWR, dlatego tak ważne jest dokładne zrozumienie skutków aktu notarialnego.