Sporządzanie aktu notarialnego darowizny nieruchomości rolnej

Sporządzenie aktu notarialnego darowizny nieruchomości rolnej to jedna z istotniejszych czynności prawnych, które wymagają szczególnej staranności i odpowiedniego przygotowania. Darowizna taka niesie za sobą określone skutki prawne, podatkowe i administracyjne. Proces ten podlega ścisłej regulacji i odbywa się wyłącznie w formie aktu notarialnego, co oznacza, że nie można go przeprowadzić samodzielnie – niezbędna jest wizyta u notariusza.

Czym jest darowizna nieruchomości rolnej i dlaczego wymaga aktu notarialnego?

Darowizna nieruchomości rolnej polega na nieodpłatnym przekazaniu własności gruntu rolnego innej osobie. Tego rodzaju czynność jest czynnością prawną, która skutkuje przeniesieniem prawa własności, a przez to musi zostać sporządzona w odpowiedniej formie – aktu notarialnego.

Brak zachowania tej formy skutkuje nieważnością darowizny. Ustawodawca wymaga formy aktu notarialnego w celu zabezpieczenia interesów stron transakcji, zapewnienia pewności prawa, jak również ze względu na wymogi dotyczące rejestracji zmian własności w księgach wieczystych.

Nieruchomości rolne rządzą się również dodatkowymi przepisami, związanymi m.in. z ustawą o kształtowaniu ustroju rolnego, co wpływa zarówno na możliwość zawarcia umowy darowizny, jak i na to, kto może być jej beneficjentem. Należy w tym miejscu pamiętać, że obdarowany, który nie jest rolnikiem indywidualnym, może napotkać pewne ograniczenia.

Jak przygotować się do darowizny nieruchomości rolnej?

Zanim udasz się do notariusza, powinieneś dokładnie przygotować się do tej czynności. Niezależnie od tego, czy jesteś darczyńcą, czy obdarowanym, musisz posiadać komplet dokumentów potwierdzających stan prawny nieruchomości i twoją tożsamość. Bez tego notariusz nie będzie mógł sporządzić aktu.

Dokumenty wymagane przy sporządzaniu aktu notarialnego

Notariusz wymaga przedstawienia kompletu aktualnych dokumentów, które potwierdzają stan prawny oraz fizyczny nieruchomości. Oto lista najczęściej wymaganych dokumentów:

• Akt własności nieruchomości rolnej – może to być wypis z aktu notarialnego, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia lub inny dokument potwierdzający tytuł własności.
• Wypis i wyrys z rejestru gruntów – dokumenty te wydaje starostwo powiatowe i muszą być aktualne.
• Wypis z księgi wieczystej – możesz go uzyskać samodzielnie online lub poprzez sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości.
• Zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego – ważne szczególnie wtedy, gdy planowana jest zmiana charakteru gruntu lub gdy grunt leży w obszarze objętym planem.
• Zaświadczenie o braku zaległości podatkowych i oświadczenie o braku zobowiązań wobec KRUS – choć nie zawsze wymagane, mogą być pomocne przy finalizowaniu darowizny.
• Dowody osobiste darczyńcy i obdarowanego – dokumenty tożsamości muszą być ważne.
• Numer PESEL oraz NIP (jeśli dotyczy) obu stron.

W przypadku, gdy działka objęta darowizną nie ma założonej księgi wieczystej, notariusz może ją założyć w ramach tej samej czynności.

Dodatkowe elementy przygotowawcze

W przypadku darowizny między osobami niespokrewnionymi lub w dalszej linii pokrewieństwa, warto również sprawdzić, czy nie będą obowiązywać podatki od darowizn. Najbliższa rodzina (małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, rodzeństwo) może liczyć na całkowite zwolnienie, jednak procedura wymaga zgłoszenia darowizny do urzędu skarbowego w określonym terminie.

Osoby planujące przekazanie gruntu powinny również sprawdzić, czy grunt nie podlega obostrzeniom wynikającym z przepisów o ochronie gruntów rolnych i leśnych. Warto też skonsultować się z notariuszem na etapie przygotowań, by uniknąć formalnych niespodzianek.

Przebieg czynności notarialnej – jak wygląda sporządzenie aktu?

Wizyta u notariusza to finałowy etap całego procesu. Jeśli dokumenty są kompletne i nie ma przeszkód prawnych, notariusz przystępuje do przygotowania treści aktu notarialnego. Spotkanie może potrwać od kilkudziesięciu minut do kilku godzin – w zależności od stopnia skomplikowania sprawy.

Co zawiera akt notarialny darowizny?

W akcie notarialnym znajdą się m.in.:

• oznaczenie stron umowy (darczyńca i obdarowany),
• opis przedmiotu darowizny (nieruchomości rolnej) – z podaniem jej lokalizacji, powierzchni, numeru działki, numeru księgi wieczystej,
• oświadczenie darczyńcy o przeniesieniu własności nieruchomości na obdarowanego bez wynagrodzenia,
• oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny,
• wskazanie warunków dodatkowych (jeśli istnieją – np. służebności, zobowiązania do utrzymania nieruchomości w określony sposób),
• informacje dotyczące opłat, podatków, zgłoszeń do urzędów.

Po odczytaniu aktu, obie strony składają swoje podpisy. Notariusz przekazuje wypisy aktu notarialnego – jeden z nich służy do założenia lub aktualizacji wpisu w księdze wieczystej.

Koszty i podatki

Podczas wizyty u notariusza należy przygotować się na poniesienie kosztów związanych z:

• taką notarialną – ustalana zgodnie z rozporządzeniem w sprawie maksymalnych stawek,
• opłatami sądowymi – związanymi z wpisem do księgi wieczystej,
• podatkiem od darowizny – zależnie od stopnia pokrewieństwa oraz wartości nieruchomości.

W przypadku darowizny na rzecz osoby bliskiej, możliwe jest całkowite zwolnienie z podatku, ale wymaga to zgłoszenia darowizny do urzędu skarbowego w ciągu 6 miesięcy od dnia jej dokonania.

O czym warto pamiętać przy darowiźnie nieruchomości rolnej?

Sporządzenie aktu darowizny to nie tylko formalność, ale także ważna decyzja majątkowa. Warto pamiętać o kilku istotnych kwestiach:

• Darowizna jest nieodwołalna, chyba że wystąpią szczególne przesłanki prawne (np. rażąca niewdzięczność obdarowanego).
• Obdarowany staje się pełnoprawnym właścicielem nieruchomości i może nią rozporządzać według własnego uznania, chyba że akt zawiera ograniczenia (np. zakaz sprzedaży przez określony czas).
• Grunty rolne mogą podlegać kontroli przez Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa, jeśli nie są przekazywane najbliższej rodzinie – to ograniczenie może wpłynąć na ważność darowizny.
• Zmiana właściciela gruntu rolnego może wpływać na obowiązki wobec KRUS, warto więc wcześniej zasięgnąć informacji w placówce tej instytucji.
• Planowana sprzedaż darowanej nieruchomości w krótkim czasie po nabyciu może rodzić skutki podatkowe, które warto wcześniej przeanalizować.