Co trzeba wiedzieć na temat sporządzanie aktu notarialnego darowizny mieszkania

Sporządzenie aktu notarialnego darowizny mieszkania to jedna z częstszych czynności prawnych, które odbywają się w kancelarii notarialnej. Dotyczy przekazania własności nieruchomości – zwykle między członkami rodziny – i zawsze wymaga formy aktu notarialnego. Bez dopełnienia tej formy, darowizna mieszkania jest nieważna. Notariusz, jako osoba zaufania publicznego, nie tylko spisuje wolę stron, ale też czuwa nad tym, by wszystkie przepisy zostały zachowane, a interesy stron – odpowiednio zabezpieczone.

Czym jest akt notarialny darowizny mieszkania?

Akt notarialny darowizny mieszkania to prawna forma przekazania nieruchomości z jednej osoby na drugą – nieodpłatnie. Najczęściej dotyczy przekazania lokalu przez rodziców dziecku, dziadków wnukom czy innych bliskich krewnych. Akt ten stanowi dowód zawarcia umowy i jest niezbędny, by darowizna miała moc prawną.

Notariusz przygotowuje treść dokumentu, ale czyni to na podstawie wcześniej zgromadzonych informacji oraz dokumentów dostarczonych przez strony. W akcie precyzyjnie określa się dane osobowe darczyńcy i obdarowanego, opis mieszkania (adres, powierzchnia, księga wieczysta), podstawę własności (czyli w jaki sposób darczyńca stał się właścicielem), a także oświadczenie o nieodpłatnym przekazaniu nieruchomości.

Co istotne, darowizna nieruchomości rodzi skutki podatkowe, szczególnie wtedy, gdy strony nie należą do tzw. zerowej grupy podatkowej (najbliższa rodzina). Dlatego już na etapie planowania warto zasięgnąć informacji o możliwych kosztach podatkowych.

Jakie dokumenty są potrzebne do darowizny mieszkania?

Zanim notariusz przystąpi do sporządzania aktu, strony muszą dostarczyć komplet dokumentów. Braki formalne mogą znacznie opóźnić proces lub uniemożliwić jego przeprowadzenie w zaplanowanym terminie. Wśród wymaganych dokumentów znajdują się:

• Dokument tożsamości – dowód osobisty lub paszport darczyńcy i obdarowanego.
• Podstawa nabycia mieszkania przez darczyńcę – np. akt notarialny zakupu, postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku, akt darowizny, umowa dożywocia itp.
• Wypis z księgi wieczystej – choć notariusz może pozyskać go samodzielnie, warto znać numer KW nieruchomości.
• Zaświadczenie o braku zaległości w opłatach czynszowych i podatku od nieruchomości – szczególnie, jeśli mieszkanie znajduje się we wspólnocie mieszkaniowej lub spółdzielni.
• Zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (jeśli wymagane).
• Zaświadczenie o braku osób zameldowanych (opcjonalnie) – choć formalnie nie zawsze wymagane, może ułatwić proces.

W przypadku, gdy darowizna dotyczy nieruchomości stanowiącej współwłasność, konieczna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Przy współwłasności małżeńskiej, gdy mieszkanie wchodzi w skład majątku wspólnego, obecność współmałżonka darczyńcy będzie niezbędna podczas podpisywania aktu.

Jak przygotować się do wizyty u notariusza?

Sporządzenie aktu to nie tylko formalność. To również odpowiedzialna decyzja, która niesie za sobą konsekwencje majątkowe i prawne. Dlatego przygotowanie się do wizyty w kancelarii notarialnej powinno objąć nie tylko zebranie dokumentów, ale też przemyślenie kilku ważnych kwestii.

Po pierwsze, warto jasno określić, czy darowizna ma obejmować całe mieszkanie, czy tylko udział w nim. W przypadku przekazywania udziału warto omówić z notariuszem skutki takiej operacji – nie tylko podatkowe, ale i praktyczne, związane z dalszym użytkowaniem lokalu.

Po drugie, należy zdecydować, czy darczyńca chce zastrzec dla siebie jakieś uprawnienia, na przykład służebność osobistą mieszkania (czyli prawo do dożywotniego zamieszkiwania). Taki zapis daje darczyńcy bezpieczeństwo i możliwość dalszego korzystania z nieruchomości, nawet po jej przekazaniu.

Po trzecie, warto omówić kwestię opłat – zarówno notarialnych, jak i sądowych oraz ewentualnego podatku od darowizny. Dzięki temu żadna ze stron nie zostanie zaskoczona dodatkowymi kosztami. Zazwyczaj to obdarowany ponosi opłaty, ale nie ma przeszkód, by strony ustaliły inny podział kosztów.

Warto również pamiętać, że notariusz ma obowiązek przekazać akt do sądu wieczystoksięgowego, który dokona wpisu nowego właściciela do księgi wieczystej. Proces ten może potrwać kilka tygodni, a wpis ma charakter deklaratoryjny – czyli potwierdza już istniejące prawo, a nie je tworzy.

O czym należy pamiętać przy darowiźnie mieszkania?

Podpisanie aktu notarialnego darowizny to moment finalizujący proces przekazania nieruchomości, ale nie kończy on wszystkich formalności. Istnieje kilka aspektów, o których nie można zapomnieć:

• Podatek od darowizny – obdarowany, w zależności od stopnia pokrewieństwa, może zostać zobowiązany do zapłaty podatku. W przypadku najbliższej rodziny (małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, rodzeństwo) istnieje możliwość całkowitego zwolnienia z podatku, ale wymaga to zgłoszenia darowizny do urzędu skarbowego w terminie 6 miesięcy od dnia jej dokonania.
• Zgłoszenie zmiany właściciela w urzędzie gminy – konieczne do prawidłowego naliczenia podatku od nieruchomości i opłat lokalnych.
• Uregulowanie kwestii meldunku i opłat eksploatacyjnych – nowe warunki korzystania z mieszkania, szczególnie przy zastrzeżeniu służebności, warto jasno uregulować między stronami.
• Ubezpieczenie mieszkania – po zmianie właściciela dotychczasowa polisa może wymagać aktualizacji lub zawarcia nowej umowy.
• Zmiana danych w księdze wieczystej – notariusz składa wniosek, ale warto sprawdzać status sprawy w sądzie wieczystoksięgowym, szczególnie jeśli planuje się dalsze czynności (np. sprzedaż mieszkania).

Darczyńca powinien również mieć świadomość, że darowizna jest nieodwracalna, chyba że zostaną spełnione szczególne warunki, np. rażąca niewdzięczność obdarowanego. To jednak wymaga postępowania sądowego i stanowi wyjątek od zasady.

Pod względem emocjonalnym, przekazanie mieszkania bliskiej osobie często bywa wydarzeniem symbolicznym – gestem zaufania i miłości. Warto jednak podejść do niego z rozwagą i odpowiedzialnością, by uniknąć nieporozumień i konfliktów w przyszłości.