W obecnych czasach rośnie zapotrzebowanie na tereny pod inwestycje budowlane. Zarówno firmy deweloperskie, jak i prywatni inwestorzy, którzy chcą budować nowe domy. Ich plany są związane przede wszystkim z zakupem gruntu pod budowę.

Odrolnienie gruntu

Działki przeznaczone pod zabudowę mieszkalną mają znacznie wyższą cenę niż tereny rolne. Jednym ze sposobów, na który decydują się inwestorzy, jest tańsze pozyskania terenu pod budowę domu. Jest to możliwe dzięki zakupowi gruntu rolnego, a następnie odrolnienie działki. Parcela, która nie jest już zgodnie z prawem gruntem rolnym, może być przekształcona na działkę budowlaną. Jakie dokumenty do sprzedaży działki odrolnionej przygotować przed wizytą u notariusza? Jak sprawnie i skutecznie odrolnić działkę i sprzedać ją deweloperowi lub prywatnemu inwestorowi pod budowę domu mieszkalnego?

Odrolnienie działki wymaga sporo cierpliwości, wielu działań, a przede wszystkim czasu. Jest także obarczone pewnym ryzykiem niepowodzenia. Jednak zysk ze sprzedaży działki budowlanej jest wart tych wszystkich starań, dlatego wielu właścicieli ziemi rolnej w atrakcyjnych rejonach do mieszkania podejmuje się tego trudu. Potem pozostaje już tylko znaleźć kupca i przygotować odpowiednie dokumenty do sprzedaży działki, odwiedzić kancelarię notarialną, sporządzić akt i już można cieszyć się zyskiem.

Plan zagospodarowania przestrzeni

Wyjaśnijmy na początek, czym tak naprawdę jest odrolnienie działki. Otóż nazywa się tak wszelkie procedury mające na celu uzyskanie możliwość wybudowania domu mieszkalnego lub innego rodzaju budynku na działce rolnej. Proces składa się zasadniczo z dwóch etapów. W pierwszym etapie następuje uchwalenie planu miejscowego lub zmiana przeznaczenia terenu w miejscowym planie lub w decyzji o warunkach zabudowy. W drugim etapie natomiast jest uzyskanie decyzji o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej.

 

Wynika z tego jasno, że każdy, kto chce odrolnić działkę, w pierwszej kolejności powinien sprawdzić, czy działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania. Co daje sprawdzenie planu zagospodarowania przestrzennego? Jeżeli w planie zagospodarowania działka ma wpisane przeznaczenie rolne, konieczna będzie zmiana takiego planu. W tym przypadku procedura może trwać kilka lat, a w niektórych przypadkach zmiana taka będzie zupełnie niemożliwa.

Jak już wspominaliśmy wcześniej, odrolnienie działki wymaga cierpliwości, działań, a przede wszystkim jest czasochłonne. Mówiliśmy także o tym, że występuje pewne ryzykiem niepowodzenia. Tym ryzykiem jest właśnie brak możliwości przeprowadzenia zmiany w planie zagospodarowania. Bardzo istotne są wyjątki, które mają zastosowanie w przypadku zamiaru przeznaczania działki na cele mieszkaniowe. Zanim znajdziemy kupca i przygotujemy dokumenty potrzebne do aktu notarialnego, powinniśmy jeszcze sprawdzić inne opcje dotyczące gruntów rolnych.

Dokumenty o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego

Notariusz Wola Warszawa będzie bardzo pomocny przy skompletowaniu dokumentów potrzebnych do złożenia wniosku o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego. Bowiem ustawa nie określa, jak dokładnie powinna wyglądać treść wniosku o zmianę. Stąd bierze się wiele niejasności i pomoc profesjonalisty może okazać się niezbędna. Może będziemy mieć jednak odrobinę szczęścia, gdy okaże się, że gmina na terenie której jest grunt udostępnia na stronach internetowych wzór formularza. W tym przypadku mamy bardzo ułatwioną sprawę. Ważne jest aby, oprócz danych dotyczących właściciela działki, takich jak imię, nazwisko, adres zamieszkania, zostały w nim zawarte następujące informacje:

• imię i nazwisko, adres zamieszkania
• przedmiot, zakres i uzasadnienie wnioskowanej zmiany;
• określenie nieruchomości (opis terenu), którego dotyczy wniosek o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego;
• dodatkowo warto też dołączyć: wypis lub wyrys z mapy ewidencyjnej lub zasadniczej z oznaczeniem działki, której dotyczy wniosek a także wypis z rejestru gruntów.

Gmina nie ma określonego terminu rozpatrzenia takiego wniosku. Nie ułatwia też sprawy fakt, że nie ma też obowiązku w ogóle rozpatrywania wniosku. Natomiast biorąc pod wzgląd postulatywny charakter wniosku, nie stosuje się do niego przepisów Kodeksu postępowania administracyjnego.

Procedura zmiany planu zagospodarowania MPZP

Zakładamy, że nasz wniosek zostanie uwzględniony i rozpocznie się procedura zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W każdej gminie proces ten jest bardzo długotrwały. Przebiega on tak samo, jak uchwalania planu. Organ wykonawczy przystępuje do analizy zmian i sporządzenia planu. Po podjęciu przez radę wyżej wymienionej uchwały, wójt, burmistrz lub prezydent miasta obwieszcza o przystąpieniu do zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z procedurą zawartą w art. 11 ust. 2 ustawy.

Co zrobić w przypadku braku MPZP oraz dokumenty potrzebne do sprzedaży działki budowlanej omówimy w cz. 2. Zapraszamy do lektury!