Co trzeba wiedzieć na temat darowizny udziału w nieruchomości

Darowizna udziału w nieruchomości to jedna z częstszych form przekazywania majątku pomiędzy osobami bliskimi, ale również w ramach relacji bardziej formalnych. Udział w nieruchomości oznacza współwłasność – nie fizyczną część budynku czy gruntu, lecz określoną część prawa własności, wyrażoną zazwyczaj w ułamku. Przekazanie takiego udziału w drodze darowizny podlega szczególnym regulacjom i musi odbywać się w odpowiedniej formie. To czynność, która wymaga aktu notarialnego, a więc obecności notariusza, odpowiednich dokumentów oraz świadomego podjęcia decyzji przez obie strony.

Czym jest udział w nieruchomości i jak wygląda jego darowizna?

Udział w nieruchomości to część prawa własności, a nie fizycznie wyodrębniona część działki czy lokalu. Oznacza to, że współwłaściciele nieruchomości mają prawo do całego obiektu – wspólnie i bez określenia granic użytkowania, chyba że zawarli między sobą umowę o podziale do korzystania (tzw. quoad usum). Udział można sprzedać, podarować, odziedziczyć albo przekazać w inny sposób.

Darowizna udziału w nieruchomości polega na nieodpłatnym przekazaniu tego prawa innej osobie. Najczęściej ma miejsce pomiędzy członkami rodziny, ale nie jest to regułą. Może dotyczyć zarówno nieruchomości gruntowej, jak i lokalu mieszkalnego, działki budowlanej, budynku gospodarczego czy użytkowego.

Z uwagi na doniosłość prawną tej czynności, darowizna udziału w nieruchomości musi być dokonana w formie aktu notarialnego. Bez zachowania tej formy darowizna jest nieważna. Notariusz nie tylko sporządza dokument, ale również weryfikuje stan prawny nieruchomości i dba o to, by transakcja przebiegła zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Jak przygotować się do darowizny udziału w nieruchomości?

Przygotowanie do darowizny rozpoczyna się od zgromadzenia wymaganych dokumentów i informacji. Warto wcześniej ustalić z notariuszem, jakie dokładnie dokumenty będą potrzebne w danym przypadku, ponieważ ich lista może się różnić w zależności od rodzaju nieruchomości, jej położenia, liczby współwłaścicieli oraz istnienia księgi wieczystej.

Dokumenty, które należy przygotować

Najczęściej wymagane są:

• Akt własności nieruchomości – dokument potwierdzający prawo do udziału, np. akt notarialny nabycia, postanowienie sądu, akt poświadczenia dziedziczenia.
• Wypis z księgi wieczystej – aktualny odpis, zawierający dane właścicieli i stan prawny nieruchomości.
• Wypis i wyrys z rejestru gruntów – w przypadku nieruchomości gruntowej lub budynkowej, wydany przez odpowiedni organ administracyjny.
• Zaświadczenie o braku zaległości podatkowych – najczęściej wymagane przy większych darowiznach, może przyspieszyć procedury urzędowe.
• Dowód osobisty darczyńcy i obdarowanego – niezbędny do ustalenia tożsamości stron czynności.
• Numer PESEL, NIP (jeśli dotyczy), adres zamieszkania – dane osobowe konieczne do sporządzenia aktu.
• Pełnomocnictwo (jeśli jedna ze stron działa przez pełnomocnika) – dokument musi mieć formę aktu notarialnego.

Jeśli darowizna dotyczy udziału w nieruchomości będącej przedmiotem wspólności majątkowej małżeńskiej, należy ustalić, czy konieczna będzie zgoda współmałżonka.

W niektórych przypadkach notariusz może poprosić także o inne dokumenty, np. zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego czy potwierdzenie braku wpisanych hipotek lub służebności.

Przemyślane decyzje przed aktem

Darowizna udziału w nieruchomości wymaga jasnego określenia, jaką część nieruchomości obejmuje przekazywane prawo. Strony muszą uzgodnić, czy przedmiotem darowizny będzie cały posiadany udział, czy tylko jego część.

Warto również zastanowić się nad kwestią późniejszego zarządzania nieruchomością. Nowy współwłaściciel stanie się częścią wspólnoty – będzie mógł współdecydować o sprzedaży, wynajmie, remontach, a także będzie współodpowiedzialny za opłaty związane z nieruchomością. Jeśli pozostałymi współwłaścicielami są osoby niespokrewnione, darczyńca powinien poinformować ich o planowanej transakcji – nie mają oni co prawda prawa do pierwokupu, ale transparentność relacji jest zawsze wskazana.

Przebieg darowizny udziału w nieruchomości u notariusza

Sporządzenie aktu notarialnego odbywa się w kancelarii notarialnej. Na spotkaniu obecne są obie strony – darczyńca i obdarowany – lub ich pełnomocnicy. Notariusz po sprawdzeniu tożsamości oraz kompletu dokumentów przygotowuje projekt aktu. Po odczytaniu treści i potwierdzeniu przez strony, następuje podpisanie dokumentu.

Co zawiera akt notarialny?

Treść aktu darowizny udziału w nieruchomości zawiera:

• dane osobowe stron – imię, nazwisko, PESEL, adres zamieszkania,
• dokładny opis nieruchomości – adres, powierzchnia, numer działki, numer księgi wieczystej, lokalizacja,
• wskazanie udziału będącego przedmiotem darowizny – np. ½, 1/3, ¼,
• oświadczenie darczyńcy o nieodpłatnym przekazaniu udziału w nieruchomości,
• oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny,
• ewentualne dodatkowe zastrzeżenia – np. służebność osobista, zakaz sprzedaży przez określony czas, obowiązek utrzymania nieruchomości w należytym stanie,
• pouczenia dotyczące podatków i obowiązków wobec urzędów.

Po podpisaniu aktu, notariusz dokonuje odpowiednich wpisów w księdze wieczystej – jeśli taka istnieje – lub składa wniosek o jej założenie. Wypisy aktu trafiają do stron oraz właściwego sądu wieczystoksięgowego.

Opłaty i podatki

Darowizna udziału w nieruchomości wiąże się z określonymi kosztami:

• taksa notarialna – uzależniona od wartości darowanego udziału, zgodnie z obowiązującym rozporządzeniem,
• opłaty sądowe – w przypadku wpisów do księgi wieczystej lub jej założenia,
• podatek od darowizn – uzależniony od wartości udziału oraz stopnia pokrewieństwa między stronami.

Najbliższa rodzina może skorzystać ze zwolnienia z podatku, pod warunkiem zgłoszenia darowizny w odpowiednim terminie do urzędu skarbowego. Osoby niespokrewnione lub znajdujące się w dalszej grupie podatkowej mogą zostać objęte obowiązkiem podatkowym, który należy uregulować przed lub zaraz po podpisaniu aktu.

O czym należy pamiętać przy darowiźnie udziału w nieruchomości?

Darowizna udziału w nieruchomości, mimo że pozornie prostsza od darowizny całego majątku, niesie za sobą wiele istotnych skutków prawnych. Przede wszystkim:

• obdarowany staje się współwłaścicielem, co oznacza konieczność współpracy z pozostałymi właścicielami,
• brak fizycznego wydzielenia części nieruchomości może prowadzić do nieporozumień – warto rozważyć zawarcie porozumienia co do sposobu korzystania z nieruchomości (umowa quoad usum),
• wspólne zarządzanie nieruchomością wymaga jednomyślności przy istotnych decyzjach – np. sprzedaży, obciążeniu hipoteką, modernizacji,
• darowizna jest nieodwołalna, z wyjątkiem ściśle określonych przypadków (np. rażąca niewdzięczność obdarowanego),
• przekazanie udziału osobie trzeciej może wpłynąć na relacje pomiędzy współwłaścicielami – nie zawsze jest to korzystne dla pozostałych stron.

Z tego powodu przed podjęciem decyzji o darowiźnie warto dokładnie przemyśleć skutki takiego działania, skonsultować się z notariuszem i przygotować się do ewentualnych konsekwencji prawnych.