Co trzeba wiedzieć na temat darowizny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Darowizna spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu to jedna z popularniejszych form przekazywania majątku bliskim. Choć nie dotyczy pełnej własności nieruchomości, jak w przypadku aktu darowizny lokalu stanowiącego odrębną własność, wiąże się z istotnymi konsekwencjami prawnymi i wymaga sporządzenia aktu notarialnego. To rozwiązanie często stosowane między członkami rodziny, zwłaszcza w przypadku mieszkań nabytych w ramach spółdzielni mieszkaniowej, które nie zostały jeszcze przekształcone we własność odrębną. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego to ograniczone prawo rzeczowe. Mimo że nie daje ono pełni własności, umożliwia korzystanie z lokalu, jego wynajmowanie czy nawet sprzedaż. W przypadku darowizny tego prawa obowiązują określone zasady i procedury, o których warto pamiętać jeszcze przed wizytą u notariusza.

Czym jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i dlaczego jego darowizna wymaga aktu notarialnego?

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to forma korzystania z lokalu znajdującego się w zasobach spółdzielni mieszkaniowej. Choć nie wiąże się z posiadaniem fizycznego udziału w gruncie czy częściach wspólnych budynku, prawo to podlega obrotowi prawnemu – można je sprzedać, zapisać w testamencie, oddać w najem lub podarować.

Darowizna tego prawa musi odbyć się w formie aktu notarialnego. Tylko taka forma zapewnia ważność czynności prawnej i umożliwia dokonanie odpowiednich zmian w księdze wieczystej, jeśli została ona założona. Co istotne, nawet jeśli dla danego lokalu nie ma jeszcze księgi wieczystej, notariusz może zapoczątkować jej założenie w toku czynności.

Forma aktu notarialnego stanowi również gwarancję bezpieczeństwa – zarówno dla darczyńcy, jak i obdarowanego. Notariusz weryfikuje tożsamość stron, sprawdza stan prawny lokalu oraz sporządza treść umowy zgodną z obowiązującym prawem.

Jak przygotować się do darowizny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?

Zanim dojdzie do podpisania aktu notarialnego, należy przygotować odpowiedni zestaw dokumentów oraz zadbać o zgodność danych dotyczących lokalu i osób biorących udział w czynności. Warto również wcześniej skonsultować się z notariuszem, który pomoże ustalić, jakie zaświadczenia i oświadczenia będą konieczne w konkretnym przypadku.

Jakie dokumenty należy przygotować?

Osoba przekazująca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu powinna zgromadzić komplet aktualnych dokumentów, które będą podstawą do sporządzenia aktu notarialnego. Poniżej znajduje się zestawienie najczęściej wymaganych materiałów:

• Podstawowy dokument potwierdzający przysługujące prawo – może to być zaświadczenie wydane przez spółdzielnię mieszkaniową, wskazujące, że dana osoba posiada spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Należy upewnić się, że w zaświadczeniu widnieje aktualny stan prawny oraz brak zadłużenia.
• Zaświadczenie o przysługującym prawie do lokalu – spółdzielnia może wystawić dokument potwierdzający brak przeszkód w rozporządzaniu prawem do lokalu.
• Wypis z księgi wieczystej – jeśli lokal posiada założoną księgę wieczystą, notariusz będzie potrzebować aktualnego wypisu. W przeciwnym wypadku może ją założyć przy okazji czynności.
• Dowody tożsamości stron – darczyńcy i obdarowanego. Dokumenty muszą być aktualne, z widocznym numerem PESEL.
• Podstawowe dane osobowe – imię, nazwisko, adres zamieszkania, PESEL oraz – jeśli dotyczy – NIP.
• Ewentualne pełnomocnictwa – jeśli któraś ze stron działa przez pełnomocnika, niezbędne będzie przedstawienie stosownego dokumentu w formie aktu notarialnego.

W niektórych przypadkach notariusz może poprosić o inne dokumenty – np. zaświadczenie o stanie cywilnym, dokumenty potwierdzające prawo do lokalu wspólnego lub wyodrębnionego majątku, a także inne zaświadczenia z urzędów lub spółdzielni.

Wstępne ustalenia między stronami

Przed wizytą w kancelarii notarialnej strony powinny ustalić:

• czy darowizna obejmie cały lokal, czy jego część (np. udział we wspólnym prawie),
• czy istnieją inne osoby współuprawnione, których zgoda może być potrzebna,
• jakie będą skutki podatkowe darowizny dla obdarowanego (zwłaszcza w przypadku osób niespokrewnionych),
• czy darczyńca chce zastrzec sobie określone prawa – np. dożywotnie korzystanie z lokalu lub jego części.

Te ustalenia pozwolą notariuszowi przygotować odpowiednio sformułowany projekt aktu, uwzględniający wszystkie okoliczności prawne i faktyczne.

Jak przebiega darowizna spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu u notariusza?

Właściwa czynność darowizny odbywa się w kancelarii notarialnej. Notariusz, na podstawie wcześniej dostarczonych dokumentów i ustaleń stron, sporządza projekt aktu. Po zapoznaniu się z jego treścią, darczyńca i obdarowany składają podpisy w obecności notariusza.

Treść aktu notarialnego

W akcie notarialnym znajdą się między innymi:

• dane stron umowy – imię, nazwisko, adres, numer PESEL i inne dane identyfikujące,
• dokładne określenie przedmiotu darowizny – adres lokalu, powierzchnia, przynależności, numer księgi wieczystej (jeśli istnieje),
• oświadczenie darczyńcy o bezpłatnym przekazaniu prawa do lokalu,
• oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny,
• ewentualne dodatkowe zastrzeżenia lub warunki – np. służebność osobista mieszkania, zakaz zbywania w określonym czasie,
• informacja o skutkach podatkowych i obowiązku zgłoszenia darowizny do urzędu skarbowego.

Po podpisaniu aktu, notariusz wydaje wypisy dla każdej ze stron. Jeśli lokal posiada księgę wieczystą, zostaje w niej ujawniony nowy właściciel prawa. Jeżeli nie – notariusz może złożyć wniosek o jej założenie.

Koszty darowizny i opłaty notarialne

Czynność darowizny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wiąże się z kosztami, na które składają się:

• taksa notarialna – ustalana według wartości rynkowej lokalu, z uwzględnieniem obowiązującego limitu maksymalnego,
• opłaty sądowe – jeśli następuje wpis do księgi wieczystej lub jej założenie,
• podatek od darowizn – zależny od stopnia pokrewieństwa i wartości prawa. Najbliższa rodzina korzysta ze zwolnienia, ale musi zgłosić darowiznę do urzędu skarbowego w określonym terminie.

Warto wcześniej ustalić z notariuszem przewidywaną wysokość wszystkich opłat, aby odpowiednio się przygotować finansowo.

O czym pamiętać przy darowiźnie prawa do lokalu?

Darowizna spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, mimo że z pozoru mniej skomplikowana niż przekazanie nieruchomości na własność, wiąże się z szeregiem obowiązków i konsekwencji.

Warto mieć na uwadze następujące kwestie:

• Prawo nie daje pełnej własności, ale umożliwia korzystanie z lokalu na bardzo podobnych zasadach. Obdarowany zyskuje uprawnienie do lokalu, które może zbyć lub przekształcić.
• Zgłoszenie darowizny do urzędu skarbowego to obowiązek, od którego zależy zwolnienie z podatku – warto dopilnować terminu i zachować potwierdzenie zgłoszenia.
• Możliwość przekształcenia prawa do lokalu w odrębną własność – w przyszłości obdarowany może podjąć działania, by nabyć pełną własność, jeśli spełni warunki.
• Zastrzeżenie prawa dożywocia lub służebności – często darczyńcy chcą zabezpieczyć sobie możliwość dalszego zamieszkiwania w lokalu. Warto to uwzględnić w treści aktu.
• Akt notarialny jest dokumentem trwałym i mającym moc prawną – należy dobrze przemyśleć warunki darowizny przed jej dokonaniem.

Darowizna to nie tylko gest – to również zmiana stanu prawnego, która może mieć skutki na wiele lat. Dobrze przeprowadzona i przemyślana czynność daje pewność obu stronom i zabezpiecza ich interesy.