W Polsce umowa najmu okazjonalnego stała się popularnym narzędziem dla osób wynajmujących nieruchomości, które chcą uniknąć długotrwałych formalności związanych z odzyskaniem swojego lokalu. W porównaniu do standardowej umowy najmu, ta forma daje właścicielowi nieruchomości większą pewność co do możliwości szybkiego odzyskania lokalu w razie ewentualnych problemów z najemcą (np. w przypadku zalegania przez najemcę z czynszem lub pozostawania przez niego w lokalu po wygaśnięciu umowy). Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony (nie dłuższy niż 10 lat).

Jakie warunki muszą zostać spełnione, by umowa najmu była uznana za najem okazjonalny?

1. Forma pisemna umowy

Umowa najmu okazjonalnego lokalu oraz zmiany tej umowy wymagają formy pisemnej pod rygorem nieważności.

2. Okres najmu

Umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie okresu, na jaki została zawarta lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Umowa najmu okazjonalnego lokalu musi zostać zawarta na czas oznaczony (nie dłuższy niż 10 lat).

3. Oświadczenie o zapewnieniu innego lokalu

Najemca musi dysponować oświadczeniem osoby trzeciej (będącej właścicielem innego lokalu) o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w jego lokalu
w przypadku ustania stosunku najmu wynikającego z umowy najmu okazjonalnego.

4. Oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji (sporządzone w formie aktu notarialnego)

Ważnym załącznikiem do umowy najmu okazjonalnego jest oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji co do obowiązku wydania lokalu wynajmującemu (sporządzone w formie aktu notarialnego). Jeżeli wynajmujący dysponuje wypisem aktu notarialnego, dokumentującego takie oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji, to w razie zalegania z czynszem lub konieczności opróżnienia mieszkania, właściciel nie musi przechodzić przez długotrwałe postępowanie sądowe. Możliwe jest szybkie odzyskanie nieruchomości. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela. W żądaniu opróżnienia lokalu wynajmujący wskazuje między innymi termin (nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy), w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal. W przypadku bezskutecznego upływu terminu, wskazanego w żądaniu, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Sąd powinien rozpoznać taki wniosek niezwłocznie, nie później niż w terminie 3 dni od jego złożenia (termin ten ma jednak charakter instrukcyjny). W postępowaniu tym sąd nie bada już ważności samej czynności prawnej, a jedynie sprawdza, czy akt notarialny spełnia określone wymogi. Sąd nadaje klauzulę wykonalności na posiedzeniu niejawnym (bez udziału stron). Następnie, gdy wynajmujący posiada już tytuł wykonawczy, kieruje wniosek o wszczęcie postępowania egzekucyjnego do komornika sądowego.

Weryfikacja przez notariusza

Umowa najmu okazjonalnego (wraz z załącznikami) zostanie zweryfikowana przez notariusza. Notariusz sprawdzi poprawność całej dokumentacji. To kluczowy element, który zapewnia dodatkową ochronę zarówno wynajmującemu, jak i najemcy.

Korzyści z zawarcia umowy najmu okazjonalnego

• Bezpieczeństwo właściciela – dzięki oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji oraz obowiązku uzyskania przez najemcę oświadczenia właściciela innego lokalu o wyrażeniu zgody na przyjęcie najemcy do swojego lokalu
  w przypadku ustania stosunku najmu, wynajmujący ma pewność, że w razie problemów z najemcą, będzie mógł stosunkowo szybko odzyskać swoją nieruchomość.
• Szybsza eksmisja – w przypadku zaległości w płatnościach lub naruszenia umowy przez najemcę, właściciel nie musi przechodzić przez długotrwały proces sądowy, jak w przypadku tradycyjnej umowy najmu. Eksmisja będzie szybsza i prostsza.
• Minimalizacja ryzyka – dla wynajmujących nieruchomości na krótkie okresy, (np. studentom lub osobom szukającym tymczasowego zakwaterowania), najem okazjonalny może stanowić doskonałe rozwiązanie, minimalizujące ryzyko niewypłacalnych najemców.

Jakie obowiązki ma wynajmujący?

Choć umowa najmu okazjonalnego daje wynajmującemu więcej uprawnień, to również nakłada na niego pewne obowiązki. Właściciel nieruchomości ma obowiązek zapewnić lokal w odpowiednim stanie, umożliwiającym korzystanie z niego zgodnie z umową. Należy również pamiętać, że właściciel ma obowiązek zgłoszenia zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu.

Umowa najmu okazjonalnego jest korzystnym rozwiązaniem zarówno dla wynajmujących, jak i dla najemców. Dzięki niej wynajmujący uzyskują większą pewność co do możliwości odzyskania lokalu w przypadku niewywiązywania się z umowy przez najemców, a najemcy mają szansę na wynajem krótkoterminowy z minimalnym ryzykiem. Najemcy mają pewność, że wynajmują lokal w sposób zgodny z prawem, z jasno określonymi zasadami. Wiedzą dokładnie przez jaki okres mogą zamieszkiwać w wynajmowanym lokalu. Warto jednak pamiętać, że umowa ta wiąże się z pewnymi formalnościami, jak konieczność wizyty najemcy u notariusza (w celu sporządzenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji co do obowiązku wydania lokalu), czy też obowiązek zgłoszenia przez wynajmującego faktu zawarcia umowy najmu okazjonalnego w urzędzie skarbowym w przepisanym terminie.

Notariusz ma obowiązek działać bezstronnie i czuwać nad należytym zabezpieczeniem praw i słusznych interesów stron, a także innych osób, dla których dokonywana czynność notarialna może powodować skutki prawne. Weryfikacja dokumentów przez notariusza pozwoli uniknąć niekorzystnych dla stron lub niezgodnych z prawem zapisów. Notariusz sprawdzi, czy treść dokumentów jest zgodna z obowiązującym prawem i czy nie prowadzi do skutków prawnych sprzecznych z wolą stron.

Jeśli planujesz wynajmować nieruchomość w trybie najmu okazjonalnego, skontaktuj się z naszą kancelarią notarialną. Pomożemy Ci przygotować odpowiednią umowę wraz z załącznikami oraz przeprowadzić przez wszystkie etapy, zgodnie z obowiązującymi przepisami.