Ustanowienie służebności w akcie darowizny

kancelaria-notarialna

Co trzeba wiedzieć na temat ustanowienia służebności w akcie darowizny

Ustanowienie służebności w akcie darowizny to często spotykane rozwiązanie w przypadku przekazywania nieruchomości osobie bliskiej. W praktyce pozwala darczyńcy zabezpieczyć swoje interesy – zazwyczaj dotyczy to prawa do dalszego korzystania z lokalu lub gruntu mimo przeniesienia własności. Taka konstrukcja prawna bywa szczególnie przydatna, gdy np. rodzice przekazują mieszkanie dziecku, ale nadal chcą w nim mieszkać lub korzystać z części posesji. Służebność można ustanowić jednocześnie z darowizną – w tym samym akcie notarialnym. Dzięki temu rozwiązaniu strony od razu precyzyjnie określają swoje prawa i obowiązki, unikając nieporozumień oraz potencjalnych konfliktów w przyszłości. Warto wiedzieć, jak przygotować się do takiej czynności, jakie dokumenty zebrać i co ustalić przed wizytą u notariusza.

Na czym polega ustanowienie służebności w akcie darowizny?

Służebność to ograniczone prawo rzeczowe, które daje jednej osobie możliwość korzystania w określonym zakresie z cudzej nieruchomości. W kontekście darowizny najczęściej chodzi o służebność osobistą, przysługującą darczyńcy – czyli osobie przekazującej nieruchomość.

Może to być prawo do:

  • zamieszkiwania w określonym pomieszczeniu,
  • korzystania z łazienki, kuchni, korytarza, ogródka,
  • poruszania się po nieruchomości,
  • użytkowania części wspólnych budynku lub działki.

Takie uprawnienie przysługuje osobie fizycznej i jest ściśle związane z jej osobą – nie można go przenieść na inną osobę ani sprzedać. Co więcej, służebność osobista wygasa wraz ze śmiercią uprawnionego.

Ustanowienie służebności w akcie darowizny to rozwiązanie korzystne zarówno dla darczyńcy, jak i dla obdarowanego. Darczyńca zyskuje poczucie bezpieczeństwa i pewność, że nadal będzie mógł zamieszkiwać przekazaną nieruchomość. Obdarowany natomiast przyjmuje darowiznę ze świadomością istnienia określonych ograniczeń, dzięki czemu może przygotować się do wspólnego użytkowania.

Jak przygotować się do ustanowienia służebności przy darowiźnie?

Aby ustanowić służebność w akcie darowizny, nie wystarczy samo ustne porozumienie – konieczne jest formalne ujęcie jej treści w dokumencie sporządzonym przez notariusza. Ważne, by precyzyjnie opisać zakres służebności, ponieważ niejasności w tej kwestii mogą prowadzić do sporów.

Jakie dokumenty należy przygotować?

Przed wizytą w kancelarii notarialnej warto zebrać wszystkie wymagane dokumenty, które będą niezbędne do sporządzenia aktu:

  • Akt własności nieruchomości – dokument potwierdzający prawo darczyńcy do nieruchomości (np. akt notarialny, postanowienie sądu, akt poświadczenia dziedziczenia).
  • Wypis z księgi wieczystej – aktualny odpis potwierdzający dane właściciela oraz brak obciążeń, które mogłyby uniemożliwić ustanowienie służebności.
  • Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków – w przypadku nieruchomości gruntowej.
  • Dokumenty tożsamości stron – darczyńcy i obdarowanego.
  • Dane identyfikacyjne stron – PESEL, adres zamieszkania, ewentualnie NIP.
  • Informacje dotyczące zakresu służebności – np. które pomieszczenia będą przysługiwać darczyńcy, w jaki sposób będzie korzystać z części wspólnych nieruchomości, czy służebność będzie wiązać się z obowiązkiem ponoszenia kosztów eksploatacyjnych.

Dokładne określenie zakresu służebności w dokumencie to klucz do uniknięcia nieporozumień. Notariusz pomoże ubrać w odpowiednią formę wszystkie ustalenia stron i zadba o ich precyzyjne sformułowanie.

Ustalenia, które warto poczynić przed wizytą u notariusza

Przed podpisaniem aktu dobrze jest szczegółowo omówić między stronami:

  • jakie pomieszczenia będą przysługiwały uprawnionemu,
  • czy darczyńca będzie miał dostęp do określonych instalacji lub części ogrodu,
  • czy będzie współuczestniczyć w kosztach utrzymania nieruchomości,
  • czy służebność ma obejmować całodobowe użytkowanie, czy tylko w określonych godzinach,
  • czy uprawniony może przyjmować gości lub udostępniać lokal osobom trzecim.

Im więcej szczegółów uda się ustalić i zawrzeć w akcie, tym mniejsze ryzyko nieporozumień.

Jak przebiega ustanowienie służebności w akcie darowizny?

Cała procedura odbywa się w kancelarii notarialnej, gdzie obie strony stawiają się osobiście lub za pośrednictwem pełnomocników. Po sprawdzeniu dokumentów i tożsamości, notariusz przystępuje do sporządzenia aktu notarialnego. W jego treści znajduje się zarówno część dotycząca darowizny, jak i ustanowienia służebności osobistej.

Treść aktu notarialnego

W akcie znajdą się następujące elementy:

  • dane osobowe stron,
  • oznaczenie nieruchomości – adres, powierzchnia, numer działki, numer księgi wieczystej,
  • oświadczenie darczyńcy o przekazaniu nieruchomości na rzecz obdarowanego,
  • oświadczenie obdarowanego o przyjęciu darowizny,
  • opis ustanowionej służebności – precyzyjnie określający pomieszczenia, sposób korzystania, zakres uprawnień, ewentualny obowiązek współfinansowania,
  • informacja o czasie trwania służebności – najczęściej dożywotnia, z zastrzeżeniem, że wygasa ze śmiercią osoby uprawnionej,
  • wzmianka o wpisie służebności do księgi wieczystej nieruchomości.

Po podpisaniu aktu notarialnego, notariusz przekazuje wypisy obu stronom i przesyła odpowiednie informacje do sądu wieczystoksięgowego. Od tej chwili służebność osobista staje się formalnie wpisanym ograniczeniem prawa własności nieruchomości.

Koszty związane z czynnością

Czynność ustanowienia służebności w akcie darowizny wiąże się z kosztami, które obejmują:

  • taksa notarialna – uzależniona od wartości darowizny i zakresu służebności,
  • opłaty sądowe – za wpis służebności do księgi wieczystej,
  • ewentualny podatek od darowizny – zależny od wartości nieruchomości i stopnia pokrewieństwa między stronami.

Najbliższa rodzina może skorzystać z pełnego zwolnienia z podatku, ale wymaga to zgłoszenia darowizny do urzędu skarbowego w ustawowym terminie.

O czym należy pamiętać, ustanawiając służebność w akcie darowizny?

Ustanowienie służebności osobistej to nie tylko formalność, ale przede wszystkim mechanizm zabezpieczający interesy darczyńcy. Aby spełniał swoją funkcję, należy podejść do tego tematu z rozwagą i starannością.

Warto mieć na uwadze, że:

  • służebność osobista nie może być zbyta ani przeniesiona na inną osobę,
  • wygasa wraz ze śmiercią osoby uprawnionej, dlatego nie warto ustanawiać jej na osobę trzecią z intencją kontynuacji po śmierci darczyńcy,
  • precyzyjne określenie zakresu jest fundamentem spokojnych relacji po darowiźnie – nie warto pozostawiać niczego „do ustalenia później”,
  • w przypadku naruszenia służebności przez obdarowanego, darczyńca ma prawo dochodzić swoich roszczeń na drodze sądowej,
  • wpis służebności do księgi wieczystej zapewnia jej skuteczność wobec osób trzecich – np. w przypadku sprzedaży nieruchomości przez obdarowanego.

Należy również pamiętać, że służebność może zostać zniesiona za porozumieniem stron lub orzeczeniem sądu, jeżeli utraciła znaczenie lub stała się uciążliwa w sposób nieproporcjonalny.

Scroll to Top