Decyzja o sprzedaży nieruchomości nie każdemu z nas przychodzi łatwo. Posiadanie na własność domu czy mieszkania daje poczucie życiowej stabilizacji. Nieruchomość można potraktować jednak również jako szansę na zmianę swojego życia, na przykład poprzez zainwestowanie środków z jej sprzedaży. Co jednak w sytuacji, gdy w lokalu, który chcemy spieniężyć, ktoś mieszka? Innymi słowy, czy możliwa jest sprzedaż domu z zameldowanymi osobami? Spójrzmy na taki przypadek z perspektywy obowiązującego w naszym kraju prawa i omówmy możliwe scenariusze.
Sprzedaż domu z zameldowanymi osobami – czy to zgodne z prawem?
Zacznijmy od rozwiania podstawowych wątpliwości, dotyczących nurtującego pytania, zawartego w tytule niniejszego artykułu. Czy z punktu widzenia prawa możliwe jest sporządzenie umowy sprzedaży nieruchomości, która jest zamieszkana? Najkrótsza odpowiedź brzmi: tak, sprzedaż domu z zameldowanymi osobami jest legalna, czyli zgodna z obowiązującymi przepisami. Nie oznacza to jednak, że taka transakcja w każdej sytuacji będzie przebiegać bezproblemowo. Wręcz przeciwnie, może ona nastręczyć wielu trudności nie tylko byłemu właścicielowi lokalu, ale przede wszystkim jego nowemu nabywcy. W dalszej części tekstu skupimy się więc na niedogodnościach, które dla obu stron mogą wyniknąć w przypadku podjęcia takich kroków. Na koniec poruszymy również kwestię dokumentów potrzebnych do aktu notarialnego, którego przedmiotem będzie taki dom lub mieszkanie.
Jakie problemy mogą wyniknąć podczas sprzedaży domu z zameldowanymi osobami?
Wiemy już, że z prawnego punktu widzenia nie ma przeszkód, by na sprzedaż wystawić dom, w którym na stałe mieszka jedna lub więcej osób. Zanim ochoczo zabierzemy się jednak za konstruowanie odpowiedniego ogłoszenia, pochylmy się na moment nad negatywnymi stronami takiej decyzji. W większości przypadków będzie to przede wszystkim pogorszenie stosunków rodzinnych lub przyjacielskich. Sprzedaż domu z zameldowanymi osobami zazwyczaj dotyczy przecież kogoś, kto, przynajmniej teoretycznie, jest nam bliski. W takich lokalach najczęściej mieszkają członkowie naszej rodziny lub osoby w jakiś sposób z nią powiązane. Oznacza to, że wynikiem sprzedaży prawdopodobnie będzie długoletni konflikt. Z drugiej jednak strony, do takiego czynu większość z nas posuwa się z bezsilności. Do podjęcia ostatecznej decyzji o sprzedaży domu z zameldowanymi osobami zmusza nas trudna sytuacja, w której się znaleźliśmy. Być może od lat nie potrafimy wyegzekwować należnej opłaty za wynajem pomieszczeń, a nasi bliscy po prostu bez skrupułów nas wykorzystują. Trudno się zatem dziwić, że uciekamy się wówczas do tak drastycznych rozwiązań.
Niedługo po przezwyciężeniu podstawowego problemu, jakim jest wystawienie stosunków towarzyskich na próbę, pojawia się kolejny, jakim jest trudność w znalezieniu kupca. W dokumentach potrzebnych do sprzedaży nieruchomości musimy przecież wykazać, że ktoś ją zamieszkuje. Kłamstwo nigdy nie jest rozwiązaniem, już na etapie ogłaszania lokalu musimy zatem grać w otwarte karty. Możliwe, że zostaniemy zmuszeni do obniżenia ceny domu, właśnie ze względu na niechcianych lokatorów. Gdy uda nam się znaleźć kupca, ostatni do rozwiązania problem będzie już leżał wyłącznie po jego stronie. Zawarcie umowy o sprzedaży domu z zameldowanymi osobami najczęściej wiąże się bowiem z potrzebą ich eksmisji. To właśnie z tego powodu wielu potencjalnych kupców może po przemyśleniu zrezygnować z podpisania dokumentów. Warto szczegółowo poinformować ich zatem o krokach, które będą musieli podjąć.
Czy możliwa jest sprzedaż domu, jeśli w wyniku darowizny ustalono służebność?
Pochylmy się na moment nad przypadkiem, gdy dom otrzymaliśmy w wyniku darowizny, a wobec jednego lub większej liczby domowników została ustanowiona służebność. W takiej sytuacji sprzedaż domu z zameldowanymi osobami również jest możliwa, ale pod pewnymi warunkami. Zacznijmy jednak od wyjaśnienia pojęcia służebności. Oznacza ono, że dana osoba ma prawo do użytkowania lokalu do momentu swojej śmierci. Nowy właściciel domu musi więc to prawo uhonorować, w związku z czym będzie mógł zarządzać nieruchomością dopiero po jakimś czasie od jej nabycia. Istnieje jednak jeszcze jedno możliwe rozwiązanie, a mianowicie po sprzedaży domu z zameldowanymi osobami może dojść do zmiany służebności w dożywotnią rentę. Odbywa się to wyłącznie za zgodą obu zainteresowanych stron. W wyniku takiej umowy nowy właściciel będzie zobowiązany do wypłaty byłemu lokatorowi ustalonej sumy pieniędzy.
Najważniejsze dokumenty potrzebne do sprzedaży nieruchomości
Przechodzimy do finalizowania transakcji. Jeżeli znaleźliśmy już kupca na nasz dom, możemy rozpocząć proces kompletowania wszystkich niezbędnych dokumentów potrzebnych do aktu notarialnego. Najważniejszym z nich będzie naturalnie odpis księgi wieczystej. Drugim podstawowym dokumentem jest natomiast podstawa nabycia danej nieruchomości, czyli, w zależności od konkretnego przypadku: umowa darowizny, umowa sprzedaży lub akt notarialny o podziale majątku.
