Umowa najmu okazjonalnego
Najem okazjonalny to stosunkowo nowe, ale coraz bardziej bezpieczne rozwiązanie dla osób zainteresowanych wynajmem mieszkania. Dzięki odpowiednim przepisom i procedurom zapewnia on większą ochronę zarówno strony umowy, jak i wynajmującego. W niniejszym artykule omówimy wszystkie kwestie związane z najmem okazjonalnym, począwszy od definicji, poprzez konieczność zachowania formy aktu notarialnego dla oświadczenia o poddaniu się egzekucji, wymagane dokumenty, aż po praktyczne zalety takiej formy wynajmu. Warto pamiętać, że właściciele mieszkań coraz częściej sięgają po to rozwiązanie, aby zabezpieczyć swoje interesy i uniknąć ewentualnych problemów z najemcami, takich jak ochrona przed długotrwałym procesem eksmisji.
Jakie dokumenty będą niezbędne?
Aby zawrzeć umowę najmu okazjonalnego i oświadczenie o poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego, należy przygotować kilka podstawowych dokumentów. W szczególności:
- Dokument tożsamości – Najemca musi wylegitymować się aktualnym dokumentem potwierdzającym tożsamość (np. dowód osobisty lub paszport).
- Tytuł prawny do nieruchomości – Właściciel musi przedstawić dowód, że faktycznie ma prawo do lokalu (może to być np. akt własności, wypis z księgi wieczystej czy notarialna umowa kupna lub umowa najmu).
- Oświadczenie najemcy o wskazaniu innego lokalu – Obowiązkowo najemca musi potwierdzić, że w razie wygaśnięcia umowy i konieczności opuszczenia mieszkania, dysponuje inną nieruchomością (lub ma zapewnione miejsce pobytu u osoby trzeciej). W oświadczeniu ujawnia się adres tego lokalu.
- Zgoda właściciela lub współlokatora wskazanego lokalu – Jeżeli najemca wskazuje lokal, w którym miałby zamieszkać, wówczas właściciel tego lokalu (lub osoba, która ma odpowiednie prawo do dysponowania nim) musi wyrazić pisemną zgodę. Dokument ten potwierdza, że faktycznie najemca może się tam zatrzymać w kryzysowej sytuacji.
Wszystkie powyższe elementy są niezbędne, aby najem okazjonalny był w pełni ważny. Warto przed wizytą u notariusza upewnić się, że posiadamy komplet dokumentów – pozwoli to uniknąć dodatkowych kosztów, opóźnień oraz konieczności ponownego umawiania wizyt.
Kancelaria Notarialna
Aneta Sitnicka
ul. Ogrodowa 49A lok. 1
00-873 Warszawa Wola
tel.: 22 612 30 95
fax: 22 612 38 25
tel. kom. 601 266 748
e-mail: sitnicka@notariusze.waw.pl
Czym jest najem okazjonalny?
Najem okazjonalny to specjalna forma wynajmu lokalu, która ma na celu zapewnienie większego bezpieczeństwa obu stronom. W największym skrócie polega na tym, że strona wynajmująca (czyli właściciel lokalu) i najemca uzgadniają, iż w razie problemów z terminowym opuszczeniem mieszkania przez najemcę, może nastąpić szybsza egzekucja wyprowadzki – bez konieczności prowadzenia długotrwałego i kosztownego procesu sądowego.
Zasady dotyczące najmu okazjonalnego zostały wprowadzone do polskiego porządku prawnego w 2009 roku w ramach nowelizacji Ustawy o ochronie praw lokatorów i stanowią odpowiedź na liczne trudności, z jakimi borykali się właściciele lokali. Chociaż nazwa „okazjonalny” sugeruje coś sporadycznego, to w praktyce może dotyczyć zarówno krótszych, jak i dłuższych okresów wynajmu.
Najważniejszym elementem najmu okazjonalnego jest zabezpieczenie wynajmującego w razie problemów. W takiej umowie najemca wskazuje adres innego lokalu, do którego może się wyprowadzić w razie rozwiązania umowy. Dodatkowo podpisuje on szereg dokumentów, w tym oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji co do obowiązku opróżnienia i wydania lokalu. Dzięki temu wynajmujący może złożyć w sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności wypisowi aktu notarialnego w razie zaistnienia konfliktu, unikając przewlekłego procesu sądowego.
Dlaczego warto sporządzić najem okazjonalny u notariusza?
Najem okazjonalny wymaga złożenia przez najemcę oświadczenia o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w formie aktu notarialnego. Notariusz przygotowuje treść takiego oświadczenia. Akt notarialny obejmujący oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji co do obowiązku wydania lokalu po zakończeniu stosunku najmu może być podstawą do szybkiego wyegzekwowania obowiązku opuszczenia lokalu.
- Koszt notarialny – Oczywiście wiąże się z tym pewna odpłatność, gdyż notariusz pobiera wynagrodzenie za sporządzenie aktu. Jednak te wydatki bywają nieporównywalnie niższe w zestawieniu z możliwymi kosztami i stratami, które mogą wynikać z problemów z najemcą czy konieczności prowadzenia długiej sprawy sądowej.
- Ochrona właściciela – Mając w ręku notarialne dokumenty, właściciel może zdecydowanie szybciej przystąpić do egzekucji w razie nieprzestrzegania warunków umowy przez najemcę. Oznacza to oszczędność czasu, nerwów i pieniędzy.
- Zgodność umowy z obowiązującymi przepisami – Notariusz dba o to, aby całość dokumentacji była zgodna z prawem. W razie ewentualnych konfliktów lub wątpliwości formalnych akt notarialny staje się solidną podstawą do rozstrzygnięcia sporu w sądzie, jeśli do takiego miałoby dojść.
Ostatecznie, z punktu widzenia właściciela lokalu, większym problemem niż koszty związane z najmem jest często brak możliwości sprawnego rozwiązania umowy i eksmisji lokatora, który nie wywiązuje się z obowiązków. Najem okazjonalny jest więc swoistym kompromisem – poniesienie niewielkich wydatków na koszty notarialne w zamian za duże bezpieczeństwo i pewność szybkiego postępowania w razie kłopotów.
Zalety najmu okazjonalnego
Najem okazjonalny jest ceniony zwłaszcza przez właścicieli mieszkań, którzy chcą maksymalnie zabezpieczyć się przed potencjalnymi problemami z lokatorami. Jednak warto mieć na uwadze, że również najemcy mogą czerpać z niego korzyści. Oto lista najważniejszych zalet:
- Bezpieczeństwo dla właściciela
Główną zaletą takiej formy najmu jest zabezpieczenie przed trudnościami z usunięciem nieuczciwego czy niewypłacalnego lokatora. Oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji i wskazanie alternatywnego miejsca zamieszkania sprawia, że ewentualna eksmisja bywa znacznie prostsza i szybsza. - Jasne zasady gry
Dzięki temu, że wszystkie ustalenia zostają spisane w umowie najmu okazjonalnego, obie strony mają pewność co do warunków umowy. W razie sporu łatwiej jest wskazać, jakie były wzajemne zobowiązania i czy zostały naruszone. - Możliwość wynegocjowania korzystniejszych warunków
Właściciele, którzy odczuwają większe poczucie bezpieczeństwa, często są skłonni do obniżenia stawek czynszu lub elastyczniejszego podejścia do czasu trwania umowy, podwyżek czy drobnych ustaleń związanych z wyposażeniem mieszkania. Najemca może więc zyskać przychylniejsze warunki, jeśli zdecyduje się na tę formę najmu. - Elastyczność i pewność umów
Umowa najmu okazjonalnego może być zawarta na czas określony i w razie potrzeby stosunkowo łatwo można negocjować przedłużenie umowy. W ramach jednego aktu notarialnego można zawrzeć wszystkie kluczowe ustalenia: terminy płatności, kwestię kaucji, zakres odpowiedzialności za drobne naprawy czy kwestie rozliczeń za media. - Stabilność dla najemcy
Zdarza się, że najemcy chętniej związują się umową najmu okazjonalengo, gdyż daje to im jasną sytuację. Właściciel nie może dowolnie wyrzucić najemcy przed czasem (bez ważnej przyczyny i dochowania procedur określonych w umowie), a w razie zaistnienia sporu obie strony mają pewne argumenty oparte na wiążących dokumentach.
Dodatkowe wskazówki i podsumowanie
Z punktu widzenia wynajmującego kluczowe jest, aby monitorować stan techniczny lokalu na każdym etapie trwania umowy. Regularne oględziny oraz spisywanie protokołów zdawczo-odbiorczych przed przekazaniem kluczy i po zakończeniu najmu to kolejny element zapobiegający sporom. Warto też precyzyjnie określić, kto ponosi koszty drobnych napraw, a kto powinien pokryć większe remonty czy wymiany sprzętu.
Choć najem okazjonalny jest bardziej sformalizowany niż klasyczna umowa najmu, ostatecznie przekłada się na większy spokój i przewidywalność. Zarówno najemca, jak i wynajmujący mogą lepiej zabezpieczyć swoje interesy, a wszelkie nieporozumienia łatwiej wyjaśnić w oparciu o konkretny akt notarialny. W przeciwieństwie do innych form najmu, w tym przypadku istnieje jasny i przyspieszony tryb postępowania w razie konfliktu.
Warto jeszcze raz podkreślić, że najem okazjonalny – choć przewiduje obowiązek spisywania oświadczenia o poddaniu się egzekucji w obecności notariusza – jest coraz popularniejszy i postrzegany jako bezpieczne rozwiązanie. Zwłaszcza w dużych miastach, gdzie popyt na mieszkania jest wysoki, właściciele częściej sięgają po takie formy umów, by uniknąć długich procesów sądowych. Z kolei najemcy, świadomi wzrostu standardów i przejrzystości, nie powinni obawiać się dodatkowych procedur, ponieważ ostatecznie taka umowa może zapobiec wielu nieporozumieniom i zagwarantować spokojne korzystanie z lokalu przez ustalony czas.
